पर्सनल रिजैन्स बिक्री पर गृह घाटे को लिखना

जूलियन ब्लॉक, अटॉर्नी

अधिकांश लोग आपको बताएंगे कि निजी निवास बिक्री पर घर के घाटे को लिखना असंभव या अनुमति नहीं है, लेकिन वे गलत होंगे। आम तौर पर, आईआरएस कर कोड एक प्रमुख आवास की बिक्री पर होने वाले नुकसान के लिए किसी कटौती पर रोक लगाता है। हालांकि, यह व्यक्तिगत निवास पर घर के नुकसान को लिखने के लिए कई अपवादों को अधिकृत करता है

उदाहरण के लिए, कानून निजी निवास की बिक्री से नुकसान के लिए कटौती की अनुमति देता है जिसे किराये की संपत्ति में परिवर्तित कर दिया गया है।

लेकिन यह लिखने की मात्रा को सीमित करता है I किराए पर लेने से पहले मूल्य में किसी भी बूंद के लिए कोई कटौती

प्रारंभिक बिंदु रूपांतरण के समय सम्पत्ति (1) समायोजित आधार है या (2) रूपांतरण के समय उचित बाजार मूल्य, जो भी कम है आपके द्वारा (1) या (2) के निचले स्तर को निर्धारित करने के बाद, किराये की अवधि के पूंजीगत सुधारों को प्रतिबिंबित करने के लिए उस राशि को बढ़ाएं जिससे उसके मूल्य में वृद्धि हो। अगला, अवमूल्यन के लिए किराये-अवधि की कटौती घटाना बिक्री के समय आप अंततः क्या पहुंचते हैं, संपत्ति का समायोजित आधार है। जब आप बेचते हैं, तो आपकी हानि कटौती की सीमा वह राशि होती है, जिसके द्वारा बिक्री के समय के समय का मूल्य अधिक होता है।

खनिज अचल संपत्ति बाजार में, बिक्री के समय संपत्ति का समायोजित आधार इसकी मूल लागत से काफी कम हो सकता है। एक सामान्य नियम के रूप में, आधार मूल लागत के रूप में शुरू होता है, जिसमें पहले या दूसरे बंधक जैसे ग्रहण किए गए किसी भी ऋण के साथ-साथ समायोजन ऊपर या नीचे भी होता है।

कानूनी फीस और / या सुधार जैसे खरीद के साथ जुड़े कुछ निपटान या समापन लागत के लिए आउटले को प्रतिबिंबित करने के लिए ऊपर समायोजित करें पहले से स्वामित्व वाले घर का 7 मई 1997 से पहले बिक्री से लाभ की मात्रा के लिए नीचे समायोजित करें, जिस पर कर स्थगित कर दिया गया था। आपके मूल लागत के इन सभी समायोजनों में आपके समायोजित आधार का परिणाम है।

एक उदाहरण: 2001 में, आप $ 200,000 के लिए अपना पहला निजी निवास खरीदते हैं। 2003 में, आप घर से बाहर निकलते हैं और इसे किराए पर लेते हैं उस समय, आप यह निर्धारित करते हैं कि इसका उचित बाजार मूल्य 180 डॉलर है, 000. इसके पश्चात, आप $ 20,000 का मूल्यह्रास कटौती लेते हैं और $ 150,000 के लिए संपत्ति बेचते हैं।

आपको लगता है कि आपका नुकसान 50, 000 डॉलर है - $ 200, 000 की मूल लागत और $ 150, 000 की बिक्री मूल्य के बीच अंतर। लेकिन आईआरएस आपकी हानि को केवल $ 10, 000 तक सीमित कर देता है - जिसकी राशि $ 160, 000 समय-समय-की-बिक्री समायोजित आधार ($ 20000 का उचित बाजार मूल्य $ 20, 000 का रूपांतरण घटा-अवधि के अवमूल्यन के समय) $ 150,000 से अधिक की बिक्री मूल्य से अधिक है।

जब किराये की अवधि एक वर्ष से कम समय तक होती है, तो आईआरएस का तर्क हो सकता है कि नुकसान को इस आधार पर अनुमति नहीं दी जानी चाहिए कि विक्रेता को किराये की संपत्ति के लिए आवास का रूपांतरण केवल अस्थायी, स्थायी नहीं थाघर विक्रेताओं के लिए दिशानिर्देश यह चेतावनी देते हैं कि "यदि आपने अस्थायी रूप से इसे बेचने से पहले अपने पुराने घर को किराए पर लिया है, तो आपने अपने घर को किराए पर लेने की संपत्ति में नहीं बदला है।" हालांकि, अस्थायी और स्थायी क्या है कोई अंतिम शब्द का अर्थ नहीं है वे केवल एक मुद्दे पर आधिकारिक आईआरएस स्थिति को प्रतिबिंबित करते हैं और अदालतों पर बाध्यकारी नहीं हैं।

न ही, दिशानिर्देशों के मुताबिक, आईआरएस एक निजी निवास को किराये की संपत्ति में परिवर्तित कर दिया जाएगा "यदि आप अपने घर किराए पर या बिक्री के लिए एक रियल एस्टेट एजेंट के साथ रख देते हैं और यह किराए पर नहीं है।" < अनुवाद: इससे पहले कि आप हानि कटौती ले सकें, आपको वास्तव में घर को किराए पर देना होगा। अदालतों द्वारा इस सीमा को बरकरार रखा गया है। यदि कोई संदेह है, तो व्यक्तिगत निवास पर घरेलू नुकसान का दावा करने से पहले हमेशा एक पेशेवर कर एकाउंटेंट या सीपीए की जांच करें।

जूलियन ब्लॉक, लॉर्कमॉन्ट, न्यूयॉर्क के टैक्स विशेषज्ञ है

एलिज़ाबेथ वेंटरब, होम खरीदना विशेषज्ञ द्वारा संपादित।

लिखने के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, कैलब्रे # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में ब्रोकर-एसोसिएट हैं। <<