एक भूमि संविदा का निर्माण कैसे करता है ख़रीदने वाले घरों के लिए

घर खरीदने के लिए भूमि अनुबंध 1 9 70 के दशक और 1 9 80 के दशक के अंत में बहुत लोकप्रिय थे उसके बाद, किस्त की बिक्री अनुबंध, जिसे कभी काम के लिए अनुबंध कहा जाता था, उच्च दरों और संस्थागत उधारदाताओं के कठोर योग्यता मानकों के मुकाबले अधिक आकर्षक वित्तपोषण शर्तों की पेशकश की।

भूमि के अनुबंधों में गायब होने लगी जब ऋण की आवश्यकताओं को नरम किया गया और दर 8% से नीचे गिरा। लेकिन वे पूरी तरह से गायब नहीं हुए हैं और वास्तव में, बंधक संकट के दौरान बाजार में वापस पहुंच गए हैं।

पिछला होममाउंटर्स जिन्होंने फौजदारी के लिए अपने घरों को खो दिया है या एक छोटी बिक्री के माध्यम से बेच दिया, भूमि के अनुबंध पर एक वित्तपोषण के विकल्प के रूप में दुबला होना शुरू किया, जब बड़े बैंकों ने उन्हें दूर कर दिया।

एक किश्त बिक्री भूमि अनुबंध क्या है?

एक किस्त बिक्री अनुबंध किसी भी प्रकार का अनुबंध है जो आवधिक भुगतान की मांग करता है, लेकिन अचल संपत्ति में इसे आम तौर पर भूमि अनुबंध, काम के लिए अनुबंध, या बिक्री के लिए अनुबंध के रूप में जाना जाता है।

किस्त बिक्री अनुबंध बिक्री मूल्य, नीचे भुगतान की राशि, ब्याज दर, मासिक (या आवधिक) भुगतान की राशि, और प्रत्येक पार्टियों के कर्तव्यों को बताता है यह ऐसी जिम्मेदारियों को कवर करता है जैसे घर कौन बनाएगा, बीमा के लिए भुगतान करेगा, और संपत्ति कर - जो आम तौर पर खरीदार है। इस अनुबंध में विक्रेता के लिए सहारा शामिल होगा जिसमें खरीदार किस्त के भुगतान करने के लिए बंद हो जाता है।

विशिष्टता:

• काम के लिए भूमि अनुबंध या अनुबंध एक विक्रेता के बीच एक सुरक्षा समझौता होता है, जिसे विक्रेता कहा जाता है, और एक खरीदार, जिसे एक विक्रेता कहा जाता है।
• विक्रेता विक्रेता के लिए खरीद को वित्तपोषण करके एक संपत्ति बेचने से सहमत है
• विक्रेता कानूनी शीर्षक बरकरार रखता है और विक्रेता को समान शीर्षक प्राप्त होता है।
• मालिक द्वारा संचालित वित्तपोषण में एक मौजूदा बंधक शेष राशि शामिल हो सकती है (नीचे देखें) या संपत्ति निशुल्क और स्पष्ट (सबसे अच्छा विकल्प) हो सकती है।
• पूर्ण भुगतान पर, विक्रेता विक्रेता को संपत्ति के लिए एक काम करता है

सभी समावेशी (लपेटें-आसपास) भूमि संविदाएं

• लपेटें-आसपास के अनुबंधों में मौजूदा बंधक होते हैं
• विक्रेता विक्रेता को एक भुगतान करता है
• भुगतान प्राप्त होने पर, विक्रेता अंतर्निहित ऋणदाता के भुगतान का भुगतान करता है और बाकी को बचाता है।
• यदि मौजूदा बंधक की अनुबंध की दर से कम ब्याज दर है, तो विक्रेता उस पैसे पर अतिरिक्त ब्याज कमाता है जो कि विक्रेता से नहीं होता है

यह कैसे काम करता है

1. कहें बिक्री की कीमत 100 डॉलर है, 000.
2. विक्रेता 10,000 डॉलर नीचे डालता है।
3. विक्रेता 90,000 डॉलर पर भुगतान करने के लिए सहमत है, 6 पर 5% ब्याज, देय $ 567।
4. मौजूदा अंतर्निहित ऋण $ 50, 000 है, जो $ 268 के भुगतान के साथ 5% ब्याज पर देय है।
5. विक्रेता की कमाई 6. $ 40,000 इक्विटी पर 000%, प्लस 1. 5% ब्याज, 50,000 डॉलर के मौजूदा बंधक पर 5% ब्याज और प्रति माह $ 299 जेब।
6. विक्रेता भी करों, बीमा और स्वामित्व के अन्य सभी खर्चों का भुगतान करता है।

सीधे संविदाएं

एक सीधी अनुबंध में कोई दिलचस्पी नहीं है। विक्रेता मौजूदा ऋणदाता को सीधे भुगतान करने और विक्रेता को दूसरा भुगतान करने के लिए सहमत हो सकता है, या विक्रेता विक्रेता को एक भुगतान भेज सकता है, और विक्रेता अंतर्निहित ऋणदाता को भुगतान का भुगतान करेगा। एक सीधा अनुबंध पर पिछले उदाहरण को देखें:

1. $ 100, 000 की बिक्री मूल्य।
2. विक्रेता 10,000 डॉलर नीचे डालता है।
3. विक्रेता $ 50,000 के वर्तमान ऋण शेष पर $ 268 का भुगतान करता है, 5% पर ब्याज ब्याज
4. वेंडी ने विक्रेता को 40,000 डॉलर के मालिक-वित्त पोषण पर दूसरा भुगतान किया है, जो कि 6% पर ब्याज दे रहा है और प्रति माह 253 डॉलर प्रति देय है।
5. दोनों भुगतानों का कुल मूल्य $ 521 है, जो विक्रेता के प्रति $ 46 प्रति माह लपेट-चारों ओर बचाता है

बिक्री की शक्ति

• कुछ शीर्षक कंपनियों का मसौदा तैयार होता है और भूमि अनुबंध का बीमा होता है जिसमें एक विक्रेता, एक विक्रेता और ट्रस्टी शामिल होता है आपको इस तरह की एक शीर्षक कंपनी खोजने के लिए चारों ओर कॉल करना होगा।
• ट्रस्ट डीड में एक ट्रस्टर की तरह, विक्रेता और विक्रेता, विक्रेता और विक्रेता के दायित्वों को हासिल करने के उद्देश्य के लिए ट्रस्टी को सही, शीर्षक और रुचि प्रदान करते हैं।
• इस घटना में विक्रेता वापस भुगतान करने के लिए बंद हो जाता है, ट्रस्टी को बिक्री की शक्ति के तहत बंद करने की शक्ति है।
• डिफ़ॉल्ट रूप से नोटिस दाखिल करने की प्रक्रिया राज्य से भिन्न होती है।

अंतर्निहित ऋणों में त्वरण नियम

आज सभी ऋणों में त्वरण और अलगाव की धाराएं हैं ऋणदाताओं को तुरंत ऋण देने का एक लंबा इतिहास रहा है और देय होने पर अगर खरीदार ने मौजूदा ऋणों के लिए "विषय" का शीर्षक लिया है। ऐसा इसलिए है क्योंकि उधारदाताओं चाहते थे कि खरीदारों को अर्हता प्राप्त हो, ऋण अंक और उच्च ब्याज दर का भुगतान करें।

सैक्रामेंटो में शिकागो टाइटल में एक एस्क्रौ अधिकारी सुई हेइम्बिचनर, 1 9 76 के बाद से व्यापार में रहा है और यह देखा गया है कि भूमि अनुबंध की लोकप्रियता आती है और जाते हैं। संघीय बचत और ऋण संघों द्वारा आयोजित मौजूदा बंधकों के अधीन खरीदार को शीर्षक लेने वाले उस अवधि के सबसे बड़े मुकदमों में से एक कांग्रेस ने 1 9 82 के डिपॉजिटरी इंस्टिट्यूट्स एक्ट पारित किया, जो कि मौजूदा ऋणों को लेने की क्षमता को प्रभावी ढंग से मिटा रहा है।

हेइम्बिचनेर का कहना है कि आज उधारदाताओं को दूसरी तरफ दिखना पड़ता है। "कुछ उधारदाताओं को उनके भुगतान करने में खुशी होती है," उसने कहा। लेकिन सरकार द्वारा समर्थित ऋण लेने की कोशिश मत करो। "आप सरकार के साथ गड़बड़ नहीं करना चाहते हैं," Heimbichner चेतावनी देता है, "क्योंकि आप थप्पड़ मारने जा रहे हैं।" यदि आपके भूमि अनुबंध में एक मौजूदा बंधक है, तो आपको एक अचल संपत्ति के वकील की सलाह लेनी चाहिए

सरकार द्वारा समर्थित ऋण के नमूने हैं फैनी मेई या फ़्रेडी मैक, और सरकारी ऋण एफएचए या वीए हैं

वेंडी के अधिकार के बंडल

सभी व्यावहारिक उद्देश्यों के लिए, विक्रेता संपत्ति का मालिक है और उसका अधिकार है:

• कब्ज़ा
• शांत सुख और संपत्ति का उपयोग
• बहिष्करण, दूसरों को परिसर छोड़ने के लिए बाध्य।
• पुनर्विक्रय।

विक्रेता को लाभ

• कोई क्वालीफाइंग नहीं है, हालांकि विक्रेता क्रेता की क्रेडिट रिपोर्ट की एक प्रति की मांग कर सकता है।
• नीचे भुगतान लचीलापन राशि परक्राम्य है।
• भूमि अनुबंध अवधि, ब्याज दर और भुगतान की लंबाई परक्राम्य है।
• कम समापन लागत भुगतान करने के लिए कोई ऋणदाता शुल्क नहीं है
• फास्ट समापन लेनदेन 7 दिनों या उससे कम समय में बंद हो सकते हैं

विक्रेता को लाभ

• आमतौर पर उच्च बिक्री मूल्य और कोई मूल्यांकन नहीं। हालांकि खरीदारों को एक मूल्यांकन प्राप्त करने की सलाह दी जाती है
• यदि कर योग्य है, तो संभवतः आस्थगित लाभ के लिए अर्हता प्राप्त कर सकता है
• मासिक आय
• अक्सर पैसा बाजार खातों की तुलना में बदले की बेहतर दर
• यदि संपत्ति गैर-अनुरूप है, तो यह बेचने का एक आसान तरीका है।
• फास्ट समापन

क्रेता टिप्स

• एक मूल्यांकन प्राप्त करें
• शीर्षक बीमा प्राप्त करें
• निष्पादित कार्य और मूल दस्तावेजों के कब्जे को बनाए रखने के लिए एक होल्डिंग कंपनी की सेवाएं संलग्न करें।
• एक रीयल एस्टेट वकील से बात करें

विक्रेता युक्तियां

• खरीदार की क्रेडिट रिपोर्ट खींचें
• मौजूदा बीमा पॉलिसी पर विक्रेता और विक्रेता दोनों नाम शामिल करें
• संविदा संग्रह को संभाल करने के लिए एक संवितरण कंपनी का किराया
• एक रीयल एस्टेट वकील से बात करें

कानूनी सलाह देने के रूप में इस लेख को गलत तरीके से समझा नहीं जाना है केवल वकील कानूनी सलाह प्रदान कर सकते हैं