HARP पुनर्वित्त या लघु बिक्री

प्रश्न: क्या हम एक हार्प पुनर्वित्त या लघु बिक्री हमारे पानी के नीचे घर चाहिए?

एक पाठक पूछता है: "मेरे पति और मैं यह समझने की कोशिश कर रहे हैं कि हमें अपने घर को एक छोटी बिक्री के रूप में बेचने या उसके लिए लटकाए जाने की कोशिश करनी चाहिए और सरकारी हार्प पुनर्वित्त कार्यक्रम के लिए आवेदन करना चाहिए। हमें बेचने के लिए कह रहा है, लेकिन हम अपने बंधक भुगतान को कम करने का विचार पसंद करते हैं। हमें लगभग $ 300, 000, और हमारे घर का मूल्य लगभग 165,000 डॉलर है, हमारा बंधक आदमी कहता है कि अगर हम योग्य हैं तो प्रति माह 635 डॉलर बचा सकते हैं हार्प के पुनर्वित्त के लिए, आप क्या सुझाव देते हैं? क्या हम एक हार्प पुनर्वित्त या लघु बिक्री करना चाहिए? "

उत्तर: घर के मालिक को हार्प की पुनर्वित्त बनाकर बेचने चाहिए या नहीं, यह कटौती और सूखी नहीं है। बेशक, ज्यादातर मामलों में, तर्क यह तय करेगा कि एक हायरपॉप पुनर्वित्त के बाद की तुलना में एक छोटी बिक्री के बाद दो साल में घर के मालिक शायद बेहतर है, लेकिन उस निर्णय लेने से पहले कई चीजों पर विचार करना होगा

पहले और सबसे महत्वपूर्ण यह है कि क्या आप किसी भी कार्यक्रम के लिए अर्हता प्राप्त करेंगे। कई लघु बिक्री बैंकों ने एक छोटी बिक्री के लिए आवश्यकताओं को ढीला कर दिया है, और प्रत्येक ऋणदाता को 2012 के बाद विशेष रूप से वित्तीय कठिनाई की आवश्यकता नहीं है। हालांकि, अगर आपके बैंक को वित्तीय कठिनाई की आवश्यकता है और आप किसी कठिनाई का दस्तावेजीकरण नहीं कर सकते हैं, तो हो सकता है कि आप एक छोटी बिक्री बिलकुल। कौन सा सवाल एक विवादास्पद बिंदु, सही होगा?

इसलिए, पहली बात यह है कि मैं आपको सुझाव देता हूं कि आप एक छोटी बिक्री एजेंट के साथ बात कर सकते हैं कि आप एक छोटी बिक्री के लिए योग्य हैं या नहीं। सरकार HAFA लघु बिक्री कार्यक्रम पर विचार करें यदि नियमित रूप से कम बिक्री बहुत प्रतिबंधात्मक है।

लेकिन अगर आप हाफ़ा मार्ग पर जाते हैं तो सुनिश्चित करें कि आप वास्तव में हाफ़ा के लिए आवेदन करने से पहले छोटी बिक्री करना चाहते हैं। कुछ उधारदाता आपको एक बार प्राथमिकता देने के बाद पुन: आवेदन करने की अनुमति नहीं देंगे, अगर आपको अपना मन अनुमोदन पर बदलना चाहिए।

यह नोट करना महत्वपूर्ण है कि आप दोनों नहीं कर सकते। आपको एक कार्यक्रम चुनना होगा। या तो हार्प पुनर्वित्त या लघु बिक्री

एचएआरपी पुनर्वित्त के लिए योग्यता

• फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक ऋण तक सीमित।

  हार्प पुनर्वित्त कार्यक्रम केवल फैनी मॅई या फ़्रेडी मैक द्वारा आयोजित ऋणों पर लागू होता है अगर आपका ऋण फैनी मेई या फ़्रेडी मैक नहीं है, तो आप अर्हता प्राप्त नहीं करेंगे। आप यह पता कर सकते हैं कि आपका ऋण फैनी मेई या फ़्रेडी मैक द्वारा फैनी मे ऋण लुक अप या फ़्रेडी मैक लोन लुक अप पर जाकर है। आपको सामाजिक सुरक्षा नंबर के प्राथमिक उधारकर्ता के अंतिम चार अंकों को जानने की आवश्यकता होगी।

• ऋण उत्पन्न जून 1, 200 9 या उससे पहले

  अगर आपने 2 जून, 200 9 या उसके बाद के समय में एक बंधक लिया है, तो शायद आप एचएआरपी पुनर्वित्त के लिए योग्य नहीं होंगे। फिलहाल कोई अपवाद नहीं है लेकिन यह बदल सकता है।

• 80% से अधिक एलटीवी

  यदि आपका घर पानी के नीचे है, तो आपका एलटीवी (ऋण-से-मूल्य अनुपात) बाजार मूल्य का 80% से अधिक हो जाएगा - क्योंकि बाजार मूल्य आमतौर पर आपके ऋण संतुलन से कम हैज्यादातर लोगों को इस योग्यता कारक के साथ कोई समस्या नहीं है।

• कोई देर से भुगतान नहीं

  हालांकि एचएआरपी पुनर्वित्त कार्यक्रम पिछले 12 महीनों में एक देर से भुगतान की अनुमति देता है, लेकिन कई उधारकर्ता किसी उधारकर्ता को ऋण नहीं देंगे जो कि एचएआरपी के दिशानिर्देशों की परवाह किए बिना, अपराधी रहे हैं। इन अतिरिक्त ऋणदाता आवश्यकताएं जो कार्यक्रम में रखी गईं से भिन्न हो सकती हैं उन्हें ओवरले कहते हैं

• पहले हार्प पुनर्वित्त।

  जब तक नियमों में परिवर्तन न हो, और एक छोटे से अपवाद के साथ, आप केवल एक ही हार्प पुनर्वित्त कर सकते हैं और एक बार दी गई हो, तो आप फिर से एचएआरपी के माध्यम से पुनर्वित्त नहीं कर सकते। हालांकि, अगर हार्प पुनर्वित्त के बाद, आपको भुगतान करने में समस्याएं आती हैं, तो आप बाद की तारीख में एक छोटी बिक्री के लिए आवेदन कर सकते हैं।

हार्प पुनर्वित्त बनाम। लघु बिक्री

एक छोटी बिक्री के बाद एक और घर खरीदने के लिए लघु बिक्री दिशानिर्देश आमतौर पर पारंपरिक ऋण के लिए 5 वर्ष और एफएचए ऋण के लिए 3 साल हैं। मान लीजिए कि आपने इसके बजाय एक छोटी बिक्री की थी और अपना घर बेचा है एक छोटी बिक्री के लिए कमियां हैं:

• अब आपके पास कोई घर नहीं है
• आपको कहीं और स्थानांतरित करना होगा और एक किरायेदार बनना होगा
• आपको अपने पड़ोस से बाहर जाना पड़ सकता है
• घर बनाने के लिए आप अपनी कर कटौती खो देंगे
• कोई गारंटी नहीं है कि आप एक और घर खरीदने के लिए भी 3 साल में अर्हता प्राप्त करेंगे क्योंकि निजी स्थितियों में परिवर्तन और कानून बदलते हैं

अगर आपने हार्प पुनर्वित्त विकल्प चुना है, तो 2 साल में, आपने $ 15, 240 ($ 635 का भुगतान अंतर x 24 महीने) बचाया होगा। 3 वर्षों में, आप $ 22, 860 और भी अधिक बचाएंगे। क्या आपके घर का बाजार मूल्य इस तथ्य के मुताबिक बढ़ेगा, जो आपके घर पर $ 300, 000 के करीब है, जो कि 165,000 डॉलर है?

इससे कोई फर्क नहीं पड़ता इसका कोई फर्क नहीं पड़ता कि इसका कारण यह हो सकता है कि आप कभी भी बेचना नहीं चाहेंगे इसका मतलब है कि जब तक आपने $ 300,000 का बंधक बंद नहीं किया हो, तब तक आप घर पर भुगतान करना जारी रखेंगे।

यदि आप छोटी बिक्री का चुनाव करते हैं, तो 3 साल के अंत में, आप दूसरे घर खरीदने के योग्य हो सकते हैं। यदि आप मानते हैं कि घर की कीमतों में इस समय की अवधि में अपेक्षाकृत स्थिर रहेगा, तो इसका मतलब है कि आप आज के बाजार मूल्य $ 165,000 के अलावा, घर बेचने की तरह घर खरीद सकते हैं। भले ही ब्याज दरें दोगुनी हो, आपका भुगतान अब भी कम होगा भुगतान का भुगतान आज की तुलना में

लेकिन कुछ लोगों के लिए, यह तर्क या आर्थिक तर्क की बात नहीं है। और यह ठीक है, बिल्कुल ठीक है। लोग अक्सर भावना पर अचल संपत्ति खरीदते हैं और वे भावना के आधार पर उस घर में रहते हैं। अगर आप एक छोटी बिक्री पर हार्प पुनर्वित्त चुनते हैं तो कभी भी बुरा मत मानो। आप जो भी निर्णय लेते हैं वह आपके लिए सही फैसला है

लिखने के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, कैलब्रे # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में ब्रोकर-एसोसिएट हैं।