क्यों ब्याज दरें बढ़ने पर संपत्ति की कीमतों में गिरावट आती है?

रिकार्ड कम ब्याज दर के खतरे में से एक यह है कि वे परिसंपत्ति की कीमतें बढ़ाती हैं; स्टॉक, बॉन्ड और रीयल एस्टेट व्यापार जैसे उच्च मूल्यों पर चीजें जैसे वे अन्यथा समर्थन करेंगे। स्टॉक के लिए, यह सामान्य से अधिक मूल्य-से-कमाई अनुपात, पीईजी अनुपात, लाभांश समायोजित पीईजी अनुपात, मूल्य-से-बुक मूल्य अनुपात, मूल्य-टू-कैश फ्लो अनुपात, मूल्य-से-बिक्री अनुपात को बढ़ा सकता है , साथ ही कम-से-सामान्य आय की पैदावार और लाभांश की पैदावार।

यह सब शानदार लग सकता है यदि आप भाग्यशाली हैं तो आप ब्याज दरों में गिरावट से पहले महत्वपूर्ण हिस्सेदारी पर बैठे हुए हैं, जिससे आपको ऊपर की तरफ बढ़ने का मौका मिलेगा, आपका नेट इस तथ्य के बावजूद नेट वर्थ बढ़ाने की दर निष्क्रिय आय में वृद्धि की दर को पार कर रही है, जो वास्तव में मायने रखता है, इसके बावजूद प्रत्येक गुजरने वाले साल के साथ उच्च और अधिक ऊंचा हो जाता है। लंबी अवधि के निवेशक और / या कई परिसंपत्तियों के बिना जो कि बचत शुरू करना चाहते हैं, के लिए यह बहुत अच्छा नहीं है, जो पहली बार हाई स्कूल या कॉलेज के बाहर युवा वयस्कों को शामिल करता है, पहली बार कर्मचारियों की संख्या में प्रवेश कर रहा है।

यह अजीब लग सकता है अगर आप वित्त या व्यावसायिक मूल्यांकन के बारे में परिचित नहीं हैं, लेकिन अगर आप इसे बंद कर लेते हैं और इसके बारे में सोचते हैं, तो यह काफी मायने रखता है। जब आप एक निवेश खरीदते हैं, तो आप वास्तव में क्या खरीद रहे हैं भविष्य का नकद प्रवाह है; लाभ या बिक्री की आय, जो समय, जोखिम, मुद्रास्फीति और करों के लिए समायोजित है, आपको लगता है कि वर्तमान में आपकी क्रय शक्ति को न लेने के लिए आपको क्षतिपूर्ति करने के लिए, एक समग्र वार्षिक वृद्धि दर के रूप में व्यक्त की गई पर्याप्त वापसी दर प्रदान करने जा रहे हैं; उन चीजों पर खर्च करना जो कार, घर, छुट्टियों, उपहार, एक नया अलमारी, भूनिर्माण, अच्छे रेस्तरां में रात्रिभोज, या जो कुछ भी आपके जीवन में खुशी या खुशी की भावना पैदा करती है, जो कि वास्तव में महत्वपूर्ण है, बढ़ाती है जैसे उपयोगिता प्रदान करता है: परिवार, दोस्तों, अपने समय पर स्वतंत्रता, और अच्छे स्वास्थ्य

कम ब्याज दरों के कारण परिसंपत्ति की कीमतें अधिक हैं, तो इसका मतलब है कि प्रत्येक डॉलर जो निवेश खरीदने के लिए खर्च करता है वह लाभांश, ब्याज, किराए, या अन्य आय के कम डॉलर (सीधे या लुक-इन, उन कंपनियों के मामले में, जो शेयरधारकों को भुगतान करने के बजाय विकास के लिए आय अर्जित करते हैं)।

वास्तव में, तर्कसंगत दीर्घकालिक निवेशक स्टॉक मार्केट की पेशकश की संभावना पर कार्टवहेल्स को 2x या 3x से अधिक सामान्यीकृत ट्रेजरी बॉन्ड यील्ड या एक रीयल एस्टेट मार्केट जो 5x या 10x सामान्यीकृत ट्रेजरी बॉन्ड प्रदान कर सकता है प्राप्ति। बैलेंस शीट पर मूल्य ले जाने में वे क्या खो चुके हैं, जिससे उन्हें कागज पर ग़रीब दिखता है, उन्हें अतिरिक्त मासिक आय में फायदा होता है, जिससे उन्हें अधिक अधिग्रहण की अनुमति मिलती है; आर्थिक वास्तविकता का एक मामला लेखा उपस्थिति को मारता है

फिर भी, भले ही आप यह सब जानते हों, आपको आश्चर्य हो सकता है कि क्यों संपत्ति की कीमतों में गिरावट जब ब्याज दरें बढ़ जाती हैं गिरावट के पीछे क्या है? यह एक बढ़िया सवाल है यद्यपि अधिक जटिल हम यांत्रिकी में हल करने के लिए थे, इस मामले के दिल में, यह ज्यादातर दो चीजों के लिए नीचे आता है।

1। संपत्ति की कीमतें तब गिरती हैं जब ब्याज दरें बढ़ जाती हैं क्योंकि "जोखिम मुक्त" दर का अवसर लागत अधिक आकर्षक बन जाता है

चाहे वे इसे महसूस करते हैं या नहीं, ज्यादातर लोगों के पास यह अपेक्षा करने के लिए पर्याप्त सामान्य ज्ञान है कि वे शेयरों में संभावित निवेश पर क्या कमा सकते हैं , बांड, या रियल एस्टेट को सुरक्षित परिसंपत्तियों में पैसा लगाने से कमा सकते हैं। छोटे निवेशकों के लिए, यह अक्सर ब्याज दर है जो कि एफडीआईसी बीमाधारक बचत खाते, अकाउंट, मनी मार्केट अकाउंट, या मनी मार्केट म्यूचुअल फंड पर देय है।

बड़े निवेशकों, व्यवसायों और संस्थानों के लिए, यह यू। एस। ट्रेजरी बिल, बांडों और नोटों पर तथाकथित "जोखिम रहित" दर है, जो कि संयुक्त राज्य सरकार की संपूर्ण करपाट शक्ति द्वारा समर्थित हैं।

यदि "सुरक्षित" दरों में वृद्धि हुई है, तो आप और अधिकांश अन्य निवेशक आपके पैसे के साथ हिस्से में अधिक रिटर्न की मांग कर रहे हैं; व्यवसायों या अपार्टमेंट इमारतों के मालिकों के जोखिम लेने के लिए यह केवल स्वाभाविक है जब आप वापस बैठ सकते हैं, ब्याज एकत्र कर सकते हैं, और आपको भविष्य में किसी बिंदु पर अपने पूर्ण (नाममात्र) प्राचार्य मान वापस मिल जाएंगे, तो अपने आप को हार या अस्थिरता के सामने क्यों उजागर करें? पढ़ने के लिए कोई वार्षिक रिपोर्ट नहीं है, कोई 10-के अध्ययन के लिए नहीं है, कोई भी प्रॉक्सी बयान नहीं है।

एक व्यावहारिक उदाहरण से मदद मिल सकती है

कल्पना कीजिए कि 10-वर्षीय खजाना बांड ने 2. 4% प्री-टैक्स उपज की पेशकश की। आप उस स्टॉक को देख रहे हैं जो $ 100 के लिए बेचता है प्रति शेयर 00 और $ 4 के प्रति शेयर आय में पतला है। 00.

उस $ 4 की 00, $ 2 00 नकद लाभांश के रूप में भुगतान किया जाता है इसके परिणामस्वरूप 4.00% की कमाई आय और 2.00% की एक लाभांश की उपज है।

अब, कल्पना कीजिए कि फेडरल रिजर्व ने ब्याज दरें बढ़ाईं 10-वर्षीय खज़ाना 5 उपज निकलता है। 0% पूर्व कर सब कुछ बराबर (और यह कभी नहीं है, लेकिन अकादमिक स्पष्टता की खातिर, हम इस समय के लिए इस तरह से मान लेंगे), निवेशक स्टॉक के मालिक होने के लिए एक ही प्रीमियम की मांग कर सकते हैं। दरअसल वृद्धि दर से पहले, निवेशक 1% के बदले में शेयरों को खरीदने के लिए तैयार थे। अतिरिक्त रिटर्न में 4% (4.00% आय अर्जित और 2. 40% ट्रेजरी उपज के बीच का अंतर)। जब ट्रेजरी उपज 5 से बढ़कर 5। 00%, यदि एक ही रिश्तेदार हैं, तो वे 6% की कमाई की मांग की मांग करते हैं, जो 3% की लाभांश की उपज में अनुवाद करता है। अनुपस्थित अन्य वैरिएबल, जैसे पूंजी संरचना की कीमत में परिवर्तन (एक पल में अधिक), शेयर का एकमात्र तरीका लाभ और लाभांश के स्तर को बचा सकता है $ 100 से गिरना है। 00 प्रति शेयर $ 60 प्रति शेयर 60, लगभग 40. 00% की गिरावट।

यह अनुशासित निवेशक के लिए बिल्कुल भी समस्याग्रस्त नहीं है, बशर्ते, यह कि मुद्रास्फीति की दर ख़राब है। अगर कुछ भी, यह एक महान विकास है क्योंकि उनकी नियमित डॉलर लागत औसत, लाभांश पुनर्निवेश और पेचेक या अन्य स्रोतों से निवेश की नई, नई पूंजी अब अधिक कमाई, अधिक लाभांश, अधिक ब्याज, पहले संभवतः जितना अधिक किराए पर था, उससे खरीदा गया है।वे लाभ भी करते हैं क्योंकि कंपनियां शेयर पुनर्खरीद कार्यक्रमों से अधिक लाभ कमा सकती हैं।

2। परिसंपत्ति की कीमतों में गिरावट जब ब्याज दरें बढ़ती हैं क्योंकि पूंजीगत व्यय व्यवसाय और रियल एस्टेट के लिए, कमाई में कटौती

दूसरी वजह से संपत्ति की कीमतों में गिरावट आती है जब ब्याज दरों में वृद्धि होती है, यह आय विवरण पर रिपोर्ट की गई शुद्ध आय के स्तर को गंभीर रूप से प्रभावित कर सकती है । जब कोई व्यवसाय पैसे उधार लेता है, तो यह बैंक के माध्यम से या कॉर्पोरेट बांड जारी करने के माध्यम से करता है। यदि ब्याज दरें किसी कंपनी को बाजार में प्राप्त कर सकती हैं तो वह अपने मौजूदा ऋण पर ब्याज दर से काफी अधिक है, यह पुनर्वित्त के लिए समय आने पर बकाया देनदारियों के प्रत्येक डॉलर के लिए अधिक नकदी प्रवाह देना होगा। इसके परिणामस्वरूप ब्याज व्यय बहुत अधिक होगा कंपनी को नए लाभ वाले पुराने बॉन्ड में बांडधारकों के बाद से कम लाभदायक हो जाएगा क्योंकि अधिग्रहण या विस्तार करने के लिए जरूरी पुराने, परिपक्व बॉन्ड या नए जारी बांडों को अब नकदी प्रवाह की मांग की जा रही है। इससे मूल्य-से-कमाई अनुपात में "कमाई" घटती है, जिसका अर्थ है कि मूल्यांकन में कई बढ़ोतरी जब तक कि किसी उपयुक्त राशि से स्टॉक में कमी आती है। एक और तरीका रखिए, क्योंकि स्टॉक को वास्तविक शब्दों में एक ही कीमत पर रहने के लिए, शेयर की कीमत में गिरावट आना चाहिए

इसके बदले, तथाकथित ब्याज कवरेज अनुपात में गिरावट का कारण बनता है, जिससे कंपनी को जोखिम भरा दिखाई पड़ता है अगर यह बढ़ता जोखिम पर्याप्त रूप से उच्च है, तो यह निवेशकों को शेयर जोखिम को और भी कम करने, एक बड़ा जोखिम प्रीमियम की मांग कर सकता है।

संपत्ति के सघन व्यवसायों के लिए बहुत सारी संपत्ति, पौधे और उपकरण की ज़रूरत होती है, इस तरह की ब्याज दर जोखिम के लिए सबसे कमजोर है अन्य कंपनियों - 1 99 0 के दशक में माइक्रोसॉफ्ट के बारे में सोचना था जब यह कर्ज से मुक्त था और संचालित करने के लिए मूर्त संपत्ति के रास्ते में बहुत कम जरूरी था, यह बैंक या वॉल स्ट्रीट के पैसे के बिना पूछे बिना अपने कॉर्पोरेट चेकिंग खाते में से कुछ और सब कुछ निधि सकता है - सही इस समस्या से पाल, पूरी तरह से गैर-प्रभावित।

कई प्रकार के व्यवसाय वास्तव में समृद्ध होते हैं और अगर ब्याज दरें बढ़ जाती हैं एक उदाहरण: बीमा समूह का बर्कशायर हाथवे, जो कि अब-अरबपति वॉरेन बफेट द्वारा पिछले 50+ वर्षों में बनाया गया था नकदी और नकद जैसे बॉन्ड के बीच, कंपनी 60 अरब डॉलर की परिसंपत्तियों पर बैठती है जो कि वास्तव में कुछ भी नहीं कमा रही है। यदि ब्याज दर एक सभ्य प्रतिशत में वृद्धि करनी होती है, तो फर्म अचानक उन रिजर्व तरलता वाले होल्डिंग्स से प्रति वर्ष अतिरिक्त आय में अरबों डॉलर की कमाई कर देगा। ऐसे मामलों में, यह पहली वस्तु से कारकों के रूप में विशेष रूप से दिलचस्प हो सकता है - निवेशकों ने शेयरों की कीमतों की मांग करने के लिए निचले स्टॉक की कीमतों को खजाना बिलों, बांडों और नोट्स के लिए अमीर रिटर्न दे रहे हैं - इस घटना के साथ ड्यूक इसे खुद ही कमाई के रूप में बढ़ता है। यदि व्यवसाय पर्याप्त अतिरिक्त परिवर्तन पर बैठे हैं, तो संभव है कि शेयर की कीमत वास्तव में वृद्धि अंत में हो; ऐसी चीजों में से एक है जो इतनी बौद्धिक रूप से मज़ेदार निवेश करता है

वही रियल एस्टेट के लिए जाता है कल्पना कीजिए कि आपके पास इक्विटी पूंजी में $ 500, 000 है, जिसे आप एक अचल संपत्ति परियोजना में रखना चाहते हैं; शायद एक ऑफिस बिल्डिंग, स्टोरेज यूनिट्स का निर्माण या विनिर्माण फर्मों को लीज करने के लिए एक औद्योगिक गोदाम का विकास करना। जो भी प्रोजेक्ट आप बनाते हैं, आप जानते हैं कि आपको अपने पसंदीदा जोखिम प्रोफाइल को बनाए रखने के लिए 30% इक्विटी डालनी चाहिए, अन्य 70% बैंक ऋण या वित्तपोषण के अन्य स्रोतों से आते हैं। यदि ब्याज दरें बढ़ती हैं, तो आपकी पूंजी की लागत बढ़ जाती है। इसका मतलब है कि आपको या तो संपत्ति अधिग्रहण / विकास के लिए कम भुगतान करना होगा या आपको कम नकदी प्रवाह के साथ सामग्री होना चाहिए; वह पैसा जो आपकी जेब में हो गया होता लेकिन अब उधारदाताओं को पुनः निर्देशित हो जाता है। परिणाम? जब तक इस पर विचार करने से डरने वाले अन्य चर नहीं होते हैं, तो अचल संपत्ति के उद्धृत मूल्य को उस स्थान के आधार पर घटाना चाहिए जहां यह किया गया था। (अचल संपत्ति के बाजार में मजबूत ऑपरेटर कई दशकों तक संपत्ति खरीद सकते हैं, जितनी जल्दी हो सके शर्तों पर वित्त पोषण कर सकते हैं ताकि वे मुद्रा में अवमूल्यन कर सकते हैं। प्रत्येक मुद्रा के मूल्य पर मुद्रास्फ़ीति की चिप्स दूर होने पर, वे किराए को बढ़ाते हैं, जानना उनकी भविष्य की परिपक्वता की चुकौती आर्थिक दृष्टि से छोटी और छोटी होती है।)