फ्लिपिंग हाउस के लिए ऋण: क्या काम करता है और क्या नहीं

एक घर फ्लिपिंग व्यवसाय एक स्वस्थ आय और करियर बदलने का अवसर प्रदान कर सकता है। लोकप्रिय टीवी शो के आधार पर, ऐसा करना आसान लगता है, और आपको सफल होने के लिए एक महंगे शिक्षा कार्यक्रम में सालाना खर्च करने की आवश्यकता नहीं है।

दुर्भाग्यवश, यह उतना आसान नहीं है जैसा दिखता है। उचित योजना और तकनीकी जानकारियां कैसे आवश्यक हैं, लेकिन सबसे बड़ी रॉकब्लॉक संभवत: फंडिंग है - पैसा बनाने के लिए धन लेता है

तो आप पैसे कैसे प्राप्त करते हैं?

निजी निवेशक, जिन लोगों को आप जानते हैं और कठिन पैसा उधारकर्ताओं सहित, घरों को फ्लिप करने के लिए ऋण का सबसे अच्छा स्रोत हैं। उन उधारदाताओं को एक ही राशि की आवश्यकता नहीं होती है और पारंपरिक बैंकों के रूप में कागजी काम करते हैं। इसके बजाय, वे संपत्ति का मूल्यांकन (पहले और बाद में सुधार) और सफलतापूर्वक परियोजना को पूरा करने की आपकी क्षमता का मूल्यांकन करते हैं।

हम नीचे निजी उधारदाताओं के बारे में चर्चा करेंगे, लेकिन इससे पहले कि आप पैसे मांगने से पहले घर लौटाने के लिए अलग-अलग चुनौतियों को समझने में सहायक हो सकते हैं विशेष रूप से, जिस घर में आप रहते हैं, खरीदने के लिए बंधक के लिए अनुमोदन प्राप्त करने के बाद, आपको लगता है कि आपको सिर्फ एक और बंधक प्राप्त करने की ज़रूरत है

एक घर फर्श करने के लिए बंधक ऋण?

पारंपरिक होम लोन शायद नहीं होगा निवेश की संपत्ति खरीदने के लिए एक विकल्प होना चाहिए - कम से कम जब आप शुरू कर रहे हैं

अच्छी खबर यह है कि बैंकों और पारंपरिक उधारदाताओं से ऋण अपेक्षाकृत कम है: ब्याज दरें सबसे कम निवेश गुणों के लिए मिलती हैं (लेकिन आपको अभी भी बंद करना होगा लागत)। दुर्भाग्य से, ये ऋण हमेशा व्यावहारिक नहीं होते हैं

धीरे-धीरे बंद करने के लिए:

एक पारंपरिक ऋणदाता का उपयोग करने में मुख्य चुनौतियों में से एक यह है कि ऋण को बंद करने का समय लगता है। उधारदाताओं की आवश्यकता है कि आप एक व्यापक आवेदन भरें, और वे एक अच्छी दांतेदार कंघी के साथ अपने वित्त के माध्यम से जाना होगा यदि वे कुछ भी उठाते हैं जो प्रश्न उठाते हैं, तो वे अधिक दस्तावेज मांगेंगे, और वे आपके आवेदन की समीक्षा करने में और भी अधिक समय लेंगे। प्रक्रिया शायद ही कभी 30 दिनों से कम (45 या 90 दिन अधिक यथार्थवादी हो सकती है) लेती है, और उस अवसर के लिए निवेश के अवसर अक्सर बहुत तेज़ होते हैं खासकर यदि फोरक्लोस या लघु बिक्री आपकी रणनीति का हिस्सा है, तो आप परंपरागत उधारदाताओं की गति से निराश होने की संभावना रखते हैं।

आय का मूल्यांकन:

पारंपरिक ऋणदाता ऋण चुकाने की आपकी योग्यता के आधार पर अपने ऋण देने के फैसले का आधार रखते हैं। वे आय अनुपात के लिए ऋण की गणना करने के लिए आवश्यक मासिक ऋण भुगतान की तुलना में प्रत्येक महीने कितना कमाते हैं, यह देखेंगे यदि आप एक रियल एस्टेट निवेशक हैं या अन्यथा स्वयंरोजगार हैं, तो आपके पास "आय" का प्रकार नहीं है जो वे देख रहे हैं (उधारदाताओं को डब्ल्यू -2 फॉर्म और भुगतान स्टब देखने की तरह) संपत्ति की कीमत कितनी है?

देनदार भी उस संपत्ति के मूल्य की तुलना करते हैं जिसे आप खरीद रहे ऋण के लिए पूछ रहे हैं मूल्य अनुपात के लिए ऋण के रूप में जाना जाता है, परंपरागत उधारदाता अक्सर उस नंबर को 80 प्रतिशत से नीचे रखना पसंद करते हैं, हालांकि एफएआई ऋण 3 से कम के साथ एफएआई ऋण प्राप्त करना संभव है। जब आप फ्लिपिंग के लिए एक घर खरीद रहे हैं, तो शायद इसकी वर्तमान स्थिति में इसके लायक नहीं है - लेकिन आपको संपत्ति की खरीद के लिए पर्याप्त पैसा चाहिए और सुधारों के लिए भुगतान करें, जो कि घर से भी अधिक हो सकता है लायक। घर की मरम्मत के बाद मूल्य (एआरवी) एक बेहतर उपाय हो सकता है, लेकिन पारंपरिक उधारकर्ता केवल संपत्ति के मौजूदा मूल्यांकन मूल्य पर विचार करते हैं।

क्लासिक क्रेडिट:

अधिकांश बैंक और बंधक उधारदाताओं के लिए आवश्यक है कि आपके पास ऋण के लिए स्वीकृत करने के लिए मजबूत क्रेडिट हो। आपके पास उधार लेने का इतिहास नहीं हो सकता है या आपके क्रेडिट रिपोर्ट में कुछ प्रतिकूल आइटम हो सकते हैं - लेकिन इसका अर्थ यह नहीं है कि आप घरों को सफलतापूर्वक फ्लिप नहीं कर सकते। वैकल्पिक उधारदाताओं आपके क्रेडिट स्कोर से आपकी पिछली परियोजनाओं में अधिक रुचि रखते हैं घर के साथ समस्याएं:

परंपरागत उधारदाता उन घरों पर ऋण देना पसंद करते हैं जो काफी हद तक अच्छी स्थिति में हैं। यदि स्वास्थ्य या सुरक्षा समस्याएं हैं, तो ऋण नहीं है आप उन समस्याओं को ठीक करने का इरादा रख सकते हैं, नाटकीय रूप से लाभ के लिए घर के मूल्य में वृद्धि, लेकिन उधारदाताओं को घरों के लिए उधार देने में अधिक रुचि रखते हैं जो तैयार-इन तैयार हैं। असंभव?

घर पर फ्लिप करने के लिए पारंपरिक होम लोन का उपयोग करना संभव है, खासकर निम्नलिखित स्थितियों में: आपके पास महत्वपूर्ण परिसंपत्तियां हैं

1. जो कि आप अर्हता प्राप्त करने में सहायता करेंगे - चाहे वे संपार्श्विक या नीचे का हिस्सा हो भुगतान। आप सख्ती से "फ्लिपिंग" नहीं कर रहे हैं
2. घर जब एक प्राथमिक निवास (जहां आप मालिक / कब्जे वाले हैं) खरीदते हैं, तो हो सकता है कि आप एफएचए 203k ऋण का उपयोग करके एक खरीद और सुधार दोनों के लिए धन प्राप्त कर सकें। हालांकि, प्रक्रिया धीमी है और कई प्रतिबंधों के साथ आता है। आपके पास एक अन्य संपत्ति में महत्वपूर्ण इक्विटी है
3. जिसका इस्तेमाल क्रेडिट की घरेलू इक्विटी लाइन (या अचल संपत्ति सहित अन्य परिसंपत्तियों के लिए किया जा सकता है, जिसे संपार्श्विक के रूप में इस्तेमाल किया जा सकता है) ध्यान रखें कि यदि आप भुगतान के साथ नहीं रह सकते तो आप उस संपत्ति को फौजदारी में खो सकते हैं, इसलिए यह विकल्प जोखिम भरा है (विशेषकर यदि आपका परिवार उस संपत्ति में रहता है)। आपके पास अनुभव है
4. अतीत में सफल परियोजनाएं आप बैंकों और क्रेडिट यूनियनों से रियल एस्टेट निवेश ऋण प्राप्त करने में सक्षम हो सकते हैं यदि आप उन्हें समझें कि आप जानकारियों, एक ठोस प्रक्रिया और वित्तीय संसाधनों के साथ एक वास्तविक व्यापार हैं। आप असुरक्षित ऋण प्राप्त कर सकते हैं
5. अगर आप संपार्श्विक के वचन के बिना उधार लेने में सक्षम हैं, तो आप सुधार के लिए क्रेडिट कार्ड जैसे ऋण का उपयोग कर सकते हैं। आपको अभी भी संपत्ति खरीदने के लिए धन की ज़रूरत है, लेकिन अतिरिक्त पैसे एक असुरक्षित ऋण से आ सकते हैं। यह रणनीति खतरनाक है क्योंकि क्रेडिट कार्ड बेहद महंगा है, और आपकी परियोजना एक पीस रुकने पर आ जाएगी, अगर आपकी क्रेडिट लाइन अप्रत्याशित रूप से कट गई या स्थिर हो गई है (प्लस आपको अत्यधिक उच्च क्रेडिट सीमाएं चाहिए)। फ्लिपिंग गुणों के लिए निजी ऋण

निजी उधारदाताओं से ऋण ऊपर की अधिकांश चुनौतियों को कम करता है मुख्य दोष की लागत है, लेकिन लक्ष्य इन ऋणों को रणनीतिक रूप से उपयोग करना है निजी ऋण लगभग कहीं से भी आ सकते हैं, लेकिन अधिकांश फ्लिपिंग ऋण दो व्यापक श्रेणियों में फिट होंगे:

आप जानते लोगों के लिए ऋण

1. कठिन पैसा ऋण
2. जब शुरू हो रहा है, तो

किसी को मिलना मुश्किल होगा आपको पैसे देने के लिए तैयार - जो लोग आपको जानते हैं (और जो अधिक धन या जोखिम के लिए सहिष्णुता नहीं हो) आपके एकमात्र विकल्प हो सकते हैं। वैकल्पिक रूप से, आपको अपने पहले कुछ सौदों को अपने दम पर निधि की आवश्यकता हो सकती है। नेटवर्क का निर्माण:

स्थानीय रीयल एस्टेट निवेश समुदाय में शामिल हो जाएं। समय के साथ, आप लोगों से मिलेंगे, और आप सीखेंगे कि कौन संभवतः पैसे उधार दे सकता है। इसके अलावा, लोगों को आप को पता चल जाएगा। अन्य निवेशक, रीयल एस्टेट एजेंट, और निजी ऋणदाता यह देखेंगे कि आप एक सफल व्यवसाय चलाने के लिए प्रतिबद्ध हैं (सक्षम का उल्लेख नहीं करना), और ऋण प्राप्त करने की आपकी बाधाओं में सुधार होगा। आखिरकार, आपको कठिन धन उधारदाताओं से उधार लेना शुरू करना चाहिए। ये उधारदाताओं फ्लिपिंग और अन्य निवेश के लिए ऋण में विशेषज्ञ हैं, और वे पारंपरिक बैंकों से अलग हैं

फास्ट समापन:

निजी ऋणदाता के साथ, प्रक्रिया अलग होती है, और आपके ऋण को और अधिक तेज़ी से वित्त पोषित किया जा सकता है (एक सप्ताह या ऐसा उचित है जब आपको पेशेवर ऋणदाता के साथ अच्छे रिश्ते मिले हों)। जल्दी से चलना प्रतिस्पर्धात्मक लाभ हो सकता है जब कोई व्यक्ति अपने हाथों से संपत्ति प्राप्त करना चाहता है। एसेट आधारित उधार:

क्रेडिट रिपोर्टों के जरिए देखने और आय अनुपात की गणना करने के बजाय, निजी उधारकर्ता आप जिस संपत्ति को खरीद रहे हैं उसके मूल्य पर ध्यान केंद्रित करते हैं यदि आप होम फ्लिप कर रहे हैं, ऋणदाता यह जानना चाहता है कि वे अपने पैसे को ठीक करने के लिए जल्दी से घर बेच सकते हैं (अन्य उधारदाताओं की तरह, निजी उधारदाताओं के पास संपत्ति पर ग्रहणाधिकार होगा, उन्हें संपत्ति का कब्ज़ा लेने और इसे बेचने की अनुमति होगी आप ऋण चुकाने नहीं है)। खरीद और सुधार:

निजी उधारदाता निवेश करने वाले निवेशकों के व्यापार में हैं और एक परियोजना के एआरवी पर उपलब्ध अपने निधियों के आधार पर हैं। लेकिन वे आपको एक बार में सब कुछ नहीं दे सकते हैं - आपकी परियोजना की प्रगति होने पर आपको एक एस्क्रौ खाते से आकर्षित करना पड़ सकता है पैसे के साथ फ्लिपिंग?

जब तक आपके बेल्ट के तहत कुछ सफल परियोजनाएं न हों, उधारदाताओं को एक परियोजना में इक्विटी की आवश्यकता होगी। कुछ बिंदु पर, आप एक परियोजना के लिए 100 प्रतिशत उधार ले सकते हैं और एक साथ कई परियोजनाएं चल रही हैं। ऋण लागत फ्लिपिंग परियोजनाओं के लिए ऋण घर से ज्यादा महंगा है

खरीद

ऋण ब्याज दर अधिक है, और आपको कई बिंदुओं या उत्पत्ति शुल्क (एक बिंदु आपके ऋण मूल्य का एक प्रतिशत) का भुगतान करना पड़ता है। फ्लिपिंग प्रोजेक्ट्स अल्पकालिक परियोजनाएं हैं आप दशकों से घर में नहीं जा रहे हैं, इसलिए 15 वर्ष या 30 साल की एक मानक बंधक नौकरी के लिए सही ऋण नहीं है। निवेशक अक्सर एक वर्ष या उससे कम समय में एक संपत्ति खरीदने, सुधार करने और बेचने के लिए पसंद करते हैं, और यही है कि ज्यादातर निजी ऋण कैसे काम करते हैंउन ऋणों को महंगा हो सकता है यदि आप लंबे समय से संपत्ति रखते हैं, और यह समझ में आता है क्योंकि ऋण चुकाने के जोखिम में वृद्धि के रूप में आप भुगतान वापस कर सकते हैं फ्लिपिंग के लिए उधार लेने के लिए कितना खर्च होता है? लागत सभी बोर्ड पर हैं, और सब कुछ परक्राम्य है। ब्याज दरों में कहीं भी 8 से 20 प्रतिशत प्रति वर्ष हो सकता है, और आपको 1 से 10 प्रतिशत अग्रिम भुगतान करना होगा अब आप व्यवसाय में हैं, और उधारदाताओं के साथ अपने संबंधों को बेहतर बनाते हैं, जितना कम आप भुगतान करेंगे

अपनी परियोजना के लिए उपलब्ध धन की मात्रा को अधिकतम करने के लिए, उधारकर्ता अक्सर ब्याज को केवल भुगतान की अनुमति देते हैं, और कोई पूर्वभुगतान जुर्माना नहीं होना चाहिए ताकि आप तैयार हो जाएं और जब भी आप तैयार हो जाएं तो ऋण का भुगतान कर सकें।