एक व्यापार बेचने वाणिज्यिक अचल संपत्ति बेचने

एक कामकाजी कारोबार को बेचना, यहां तक ​​कि जब अचल संपत्ति शामिल है, तो मूल्यांकन के लिए एक बहुत अलग दृष्टिकोण की आवश्यकता होती है। अक्सर रियल एस्टेट एजेंट और दलाल अंतर का एहसास नहीं करते हैं, क्योंकि उन्हें इस प्रकार के लेनदेन मिश्रण के लिए कई अनुरोध नहीं मिलते हैं।

जब एक व्यवसाय के मालिक भी अचल संपत्ति का मालिक है, तो वे व्यापार को बंद करना चाहते हैं और अचल संपत्ति बेचते हैं, या दोनों को बेचते हैं। रियल एस्टेट एजेंट और ब्रोकर दोनों को एक साथ सूचीबद्ध करने के लिए परीक्षा दी जाती है, और यह एक गलती हो सकती है।

एक परिचालन व्यवसाय अचल संपत्ति से एक बहुत अलग जानवर है जहां यह रहता है। व्यापार परिसंपत्तियों को स्थानांतरित करने के लिए आवश्यक बहुत अलग अनुबंध समझौते भी हैं वे वास्तविक संपत्ति की तरह नहीं हैं, और वास्तव में मात्रा की गारंटियां और मौजूदा ग्राहक / ग्राहक आधार जनसांख्यिकी शामिल कर सकते हैं। मूल्यांकन मानदंड बहुत अलग हैं, क्योंकि एक कामकाजी व्यवसाय "अच्छा होगा" विचारों के साथ-साथ मौजूदा संविदात्मक और संभवतया सप्लायर समझौतों। कभी-कभी वे एक नए मालिक के पास नहीं जा सकते

रियल एस्टेट पेशेवरों, विशेष रूप से वाणिज्यिक जगहों में, उन्हें किराये की आय और व्यय का विश्लेषण करने के लिए ज्ञान और विशेषज्ञता है, जो उन्हें निर्णय लेने के लिए अपने ग्राहक / ग्राहक को पेश करते हैं। जहां वे कम हो सकते हैं, वे किसी वित्तीय परिप्रेक्ष्य से व्यवसाय का विश्लेषण कर रहे हैं। सतह के नीचे बहुत कुछ है, और लाभ और हानि और बैलेंस शीट की जांच सही तथ्यों को प्राप्त करने के लिए नहीं होती है

ग्रामीण क्षेत्र में जो मैं अभ्यास करता हूं, एक रीयल एस्टेट ब्रोकर ने बिक्री के लिए एक व्यापार सूचीबद्ध किया था, और यह अचल संपत्ति के बिना था। इमारत किराए पर लिया गया था जैसा कि मेरे पास एक दिलचस्पी ग्राहक था, मैंने वित्तीय डेटा मांगे और पूछा, पी एंड एल और बैलेंस शीट प्राप्त किया। मैंने वापस बुलाया और एक कैश फ्लो विघटन के लिए कहा।

दलाल वास्तव में नहीं जानता था कि मैं क्या अनुरोध कर रहा था

किसी व्यवसाय का पी एंड एल नकदी प्रवाह से अक्सर बहुत अलग होता है; बस एक आईआरएस एजेंट पूछें। किसी व्यवसाय के मालिक होने के लाभों में से एक को व्यवसाय के रूप में खर्चों में कटौती करके कुछ तोड़ना हो रहा है जो अन्यथा व्यक्तिगत होगा हम जरूरी गैरकानूनी या टैक्स-डोडिंग गतिविधियों के बारे में बात नहीं कर रहे हैं। उदाहरण के लिए वाहन और इसकी परिचालन की लागत के लिए कटौती होगी, क्योंकि इसका उपयोग निजी और व्यावसायिक दोनों गतिविधियों के लिए किया जा सकता है।

अपने व्यवसाय की सूची के लिए अपने ग्राहक का एक असभ्यता था, जब जरूरतों के सबसे बुनियादी ज्ञान उसके ज्ञान आधार के भीतर नहीं थे। किसी भी अच्छे व्यवसाय दलाल को अपने ग्राहक से नकद प्रवाह विश्लेषण की आवश्यकता होगी क्योंकि यह सबसे महत्वपूर्ण वित्तीय दस्तावेजों में से एक है। व्यवसाय के मूल्य के समायोजन कैश फ्लो में आइटम के आधार पर किया जाता है, जिसमें निम्न शामिल हैं:

• सभी आय की विस्तृत स्प्रैडशीट
• सभी खर्चों का विवरण> मालिकों के लाभ में क्या खर्च चल रहा है उन मालिक-लाभ व्यय के लिए आय पर एक समायोजन वापस जाना होगा (नए मालिकों के लिए खर्च नहीं होगा)
• मालिक-लाभ लागत के लिए एक अतिरिक्त व्यय जो कि नए खरीदार को खर्च बढ़ाने के लिए आवश्यक होगा (मालिक प्रबंधित / खरीदार किराया प्रबंधक)
• पिछले जीवनकाल में, मैंने न्यूयार्क स्टॉक एक्सचेंज में सार्वजनिक रूप से एक कंपनी के पास एक व्यवसाय बेच दिया।
• उन्होंने लेखा परीक्षकों की एक टीम में भेजा, जिन्होंने कई हफ्तों तक बिताया, ज्यादातर मेरी नकदी प्रवाह की पुष्टि करते थे एक मालिक के खर्च का एक उदाहरण जो दूर जा रहा था वह मेरा ट्रक खर्च था। कंपनी ने मुझे एक वाहन प्रदान किया, सभी खर्च, रखरखाव और ईंधन शामिल थे। उन्होंने कहा कि खर्च वापस जोड़ा और मेरे व्यापार के मूल्य में वृद्धि, क्योंकि यह वास्तव में एक सच खर्च नहीं था कि वे खरीद के बाद भुगतान करना होगा।

जैसा कि मैंने आइटम सूची में बताया है, अगर विक्रय स्वामी ने व्यवसाय का प्रबंधन भी किया, और खुद को बाजार दर वेतन का भुगतान नहीं किया, तो खरीदार को काम पर रखने की आवश्यकता के कारण व्यवसाय के अपने मूल्यांकन को नीचे समायोजित करने की आवश्यकता होगी बाजार में वेतन प्रबंधक

जैसा कि आप देख सकते हैं, कई कारक हैं जो परिचालन व्यवसाय के मूल्यांकन को अचल संपत्ति की बिक्री से बहुत अलग करते हैं। और हमने इन्वेंट्री में भी कमाई नहीं की है।

व्यापार मूल्यांकन के बारे में एक और बात यह है कि यह उद्योग या व्यापार प्रकार के आधार पर अलग-अलग तरीके से गणना की जाती है।

यह स्पष्ट है कि ज्यादातर रियल एस्टेट पेशेवरों को ऑपरेटिंग बिजनेस उद्यमों की ब्रोकरेज में नहीं लहराया जाना चाहिए, जब तक कि उनके पास ऐसा करने के लिए अनुभव और विशेषज्ञता न हो। एक बेहतर दलाल जो कि रियल एस्टेट ब्रोकरेज नहीं करता है, के साथ भागीदारी करने के लिए एक बेहतर दृष्टिकोण होगा। यह एक पारस्परिक रूप से लाभप्रद संबंध होगा, आप प्रत्येक ग्राहक के साथ अधिकतम अनुभव और मूल्य लाएंगे।