जब आप दो ऋण लेते हैं तो एक लघु बिक्री में क्या होता है?

प्रश्न: जब आप दो ऋण लेते हैं तो लघु बिक्री में क्या होता है?

एक पाठक पूछता है: "हमारे घर की कीमत इसके मुकाबले कम है। हमारे पास 85,000 डॉलर का पहला बंधक है और 55, 000 का दूसरा बंधक है। हमारे एजेंट का कहना है कि हम उससे अधिक नहीं मिलेगा $ 85,000 यदि हम इसे बेचने की कोशिश करते हैं तो इस उदाहरण में दूसरे ऋण का क्या होता है? "

उत्तर: छोटी बिक्री करना काफी कठिन है, बहुत स्पष्ट है, लेकिन जब आपको दो ऋण मिलते हैं - - यह दो बार सिरदर्द है।

मुझे आपका दर्द लगता है। क्योंकि आपको न केवल पहले ऋणदाता के सहयोग की आवश्यकता है, दूसरे बंधक धारक को उस ऋण को भी जारी करना होगा

आपके मामले में, $ 85,000,000 के लायक घर पर आपके पास $ 140,000 का बकाया है। पहले ऋणदाता का भुगतान करने के बाद, आप अभी भी $ 55,000 कम हो सकते हैं।

सबसे पहले, हम फौजदारी में क्या होता है पर एक नज़र डालें:

उधारदाताओं के बीच फौजदारी स्थिति

यह कोई फर्क नहीं पड़ता कि आप घर खरीदने में मदद करने के लिए दूसरे बंधक लेते हैं या नहीं इस तथ्य के बाद आपने एक घर इक्विटी ऋण हासिल किया है दूसरे ऋणदाता हमेशा दूसरे स्थान पर रहेगा, जब तक कि पहले अधीनस्थों के लिए तैयार न हो। आमतौर पर, एक बंधक ऋणदाता जो पहले स्थान पर है वह स्थिति का अधीनस्थ नहीं होगा।

स्थिति में सबसे पहले फौजदारी कार्यवाही से एकत्र करने का अधिकार है इसका मतलब यह है कि जब डिफ़ॉल्ट की एक नोटिस दर्ज की जाती है, अगर दूसरा ऋणदाता नीलामी या बिक्री से प्राप्त आय प्राप्त करने या संपत्ति लेने के लिए पहली पंक्ति में होना चाहता है, तो दूसरे ऋणदाता को अपनी फौजदारी की कार्यवाही शुरू करनी चाहिए।

देश के अधिकांश हिस्सों में, इसका मतलब है कि दूसरा ऋणदाता को पहले ऋणदाता को वापस भुगतान करना चाहिए, पहले की ऋणदाता की लागत का भुगतान डिफ़ॉल्ट और संबंधित खर्चों को दर्ज करने के लिए करें, और फिर अपनी खुद की डिफ़ॉल्ट सूचना नोट करें यदि दूसरा ऋणदाता ऐसा नहीं करता है, तो दूसरे ऋणदाता को फौजदारी में मिटा दिया जा सकता है और कुछ भी प्राप्त नहीं किया जा सकता है, विशेषकर अगर वहां पर्याप्त धन नहीं है तो चारों ओर जा सकते हैं

जब दूसरा ऋणदाता एक नोटिस प्राप्त करता है, जो बताता है कि घर के मूल्य की जांच करने के बाद पहली बार रोक लगाई गई है, तो कई दूसरे उधारदाताओं ने अपनी फौजदारी की कार्यवाही आरंभ नहीं की है वे इस रुख को लेते हैं क्योंकि दूसरे ऋणदाता के लिए फौजदारी मुनाफे की लागत बनाने के लिए पर्याप्त इक्विटी नहीं हो सकती है। यह गैर-क्रिया एक कमजोर स्थिति में दूसरा ऋणदाता छोड़ देता है।

लघु बिक्री समापन लागत का भुगतान कैसे किया जाता है

हालांकि विक्रेता ने एक रीयल एस्टेट एजेंट के साथ एक लिस्टिंग समझौते पर हस्ताक्षर किए हो सकते हैं, यह बहुत संभावना है कि ऋणदाता आयोग की फिर से बातचीत करेगा। ऋणदाता परंपरागत शुल्क से कम भुगतान करते हैं और लेनदेन की उनकी लागत को हर संभव तरीके से कटौती करने का प्रयास करते हैं।

समापन लागत को और भी कम करने के लिए, शुल्क भी है जो आमतौर पर उधारकर्ताओं को भुगतान करने से इंकार कर देंगे। वे हैं:

• होम वारंटी योजनाएं
• कीट निरीक्षण और कीट से संबंधित कार्य
• रूफ प्रमाणन
• सीवर निरीक्षण
• खरीदारों द्वारा अनुरोधित मरम्मत जैसे कि मरम्मत के लिए अनुरोध
• खरीदार की समाप्ति लागत के लिए क्रेडिट

एक लघु बिक्री पर दूसरा ऋणदाता के साथ बातचीत करना

यह निर्धारित करने के बाद कि आपकी स्थिति कम बिक्री योग्यता फिट बैठती है, और आपने सभी ऋणदाता अनुरोधों का अनुपालन किया है - प्लस, एक इच्छुक और योग्य खरीदार पाया - आप अभी तक नहीं हैं जंगल से बाहर

मान लें कि आपकी समापन लागत 5% है या $ 4, 250. 85, 000 डॉलर की बिक्री मूल्य से समापन लागत काटने के बाद, आपके पास लगभग $ 81,000 बचा होगा अब यह दो उधारदाताओं के बीच युद्ध का एक टग बन जाता है।

आम तौर पर, पहली बातचीत दूसरे ऋणदाता को एक छोटी राशि देने की है, $ 1, 000 कहती है। अब, यह 55,000 डॉलर के दूसरे ऋण शेष के मुकाबले ज्यादा नहीं लग सकता है क्योंकि आप ऋणदाता से पूछ रहे हैं $ 54, 000 खो देते हैं। दूसरी ओर, हालांकि, अगर दूसरा ऋणदाता मना कर देता है, तो अंततः इसे कुछ भी नहीं मिल सकता है।

कई बार ऐसा लगता है कि कनिष्ठ उधारदाताओं को उनके चेहरे के बावजूद अपनी नाक काटते दिखाई देते हैं। लेकिन यह वह जगह है जहां पहले ऋणदाता सौदा काम करने के लिए थोड़ा अधिक दे सकता है। मेरे अनुभव में, पहली स्थिति में सबसे अधिक उधारदाताओं को भी 90% प्राप्त करने के लिए रोमांचित होता है, जिसका मतलब $ 85, 000 ऋण पर होता है, ऋणदाता $ 76, 500 लेने के लिए सहमत हो सकता है।

यदि नेट $ 81,000 है, तो बंद होने के बाद लागत, जो $ 4, 500 छोड़कर आएगा जो पहले ऋणदाता दूसरे ऋणदाता को पेशकश कर सकता था। दूसरे ऋणदाता को ऋण जारी करने के लिए सहमत होना चाहिए। यदि नहीं, तो लघु बिक्री से इनकार किया जाएगा, और पहले ऋणदाता सबसे अधिक संभावना फौजदारी में संपत्ति को जब्त करेगा, दूसरे ऋण को नष्ट कर देगा

एक प्रस्ताव तक पहुंचने तक बातचीत जारी रखें। याद रखें, पहले और दूसरे दोनों के लिए लघु बिक्री का काम करने में हिस्सेदारी है।

नोट: कैलिफ़ोर्निया में एक जूनियर लाइयेन्सधारक, सहयोग करने से इनकार कर सकता है, इसका एक कारण यह है कि अगर ऋण एक कठिन पैसा था, जो 1 से 4 इकाइयों के निवास में सुरक्षित था। उस उदाहरण में, यदि दूसरे ऋणदाता को ट्रस्टी की बिक्री के तहत फौजदारी के दौरान मिटा दिया गया है, तो दूसरा ऋणदाता को एक कमी के निर्णय को आगे बढ़ाने का अधिकार हो सकता है। (रोज़लेफ कॉर्प वी। चिरेघिनो, 59 कैल। 2 डी 35 (1 9 63)।) लिखने के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, बीआरई # 00697006, कैलिफ़ोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में ब्रोकर-एसोसिएट हैं ।