एक घर खरीदने के लिए दो सदनों को बेचने की जटिलताएं

जब मैं दो घरों को एक खरीदने के लिए बेचने के शुरुआती चरणों में कुछ के साथ काम करता हूं, तो मुझे लगता है कि वे प्रायः गलत गेम प्लान के लिए अपने आप को संलग्न करते हैं, सोचते हुए यह इतना आसान होना चाहिए। खेल की योजना आम तौर पर घर खरीदने के लिए होती है, इसके बाद दूसरे दो घर बेचते हैं। यह योजना ज्यादातर लोगों को तार्किक समझ में आता है। ऐसा नहीं है कि हम में से ज्यादातर के लिए एक घर खरीदने के लिए दो घरों को बेचने के लिए काम करता है।

विकल्प 1: एक घर खरीदना, 2 सदनों को बेचना द्वारा पीछा किया गया

उस प्रकार की योजना के साथ पहली समस्या एक बंधक के लिए योग्य हो रही है।

जाहिर है, अगर दो विक्रेता प्रत्येक एक घर के रूप में एक घर खरीदने के इरादे से घर बेचते हैं, और वित्तपोषण शामिल नहीं है, तो यह बहुत आसान है। एक घर खरीदने के लिए नकदी उत्पन्न करने के लिए पर्याप्त इक्विटी वाले मुफ्त और साफ घरों या घर वाले सेलर्स को इस विकल्प का पालन करने के लिए अधिक स्वतंत्रता है। लेकिन वास्तविकता यह है कि अधिकांश लोग घर खरीदने के लिए बंधक लेते हैं। इसका अर्थ है कि पार्टियों को दो अन्य घरों पर बंधक भुगतान करने में सक्षम होने के शीर्ष पर बंधक के लिए अर्हता प्राप्त करने की आवश्यकता हो सकती है।

दो मौजूदा बंधक भुगतानों के लिए नए बंधक भुगतान को जोड़ने के बाद, उस अनुपात में आय के अनुपात में दोनों दलों को सीमा से बाहर के लिए योग्यता प्राप्त हो सकती है। ऋणात्मक अनुपात का उपयोग करते हैं, जो कि फ्रंट और बैक-एंड दोनों के लिए प्रतिशत राशि है फ़्रंट-एंड अनुपात संयुक्त सकल मासिक आय के लिए बंधक भुगतान का प्रतिशत है। बैक-एंड अनुपात, संयुक्त सकल मासिक आय के खिलाफ क्रेडिट कार्ड जैसे अतिरिक्त ऋण के साथ बंधक भुगतान का प्रतिशत है।

यदि अनुपात बहुत अधिक है, तो पार्टियां एक ही समय में सभी तीन घरों के मालिक होने के योग्य नहीं होंगी। अहा, आप कह सकते हैं, लेकिन पार्टियां उन घरों को किराये में बदल सकती हैं और किराये की आय का उपयोग बंधक भुगतान को ऑफसेट करने के लिए कर सकती हैं, है ना? हालांकि यह आय में वृद्धि होगी, जो अनुपात को कम करेगा, ऋणदाता सबसे अधिक संभावना किराये की गणना को गणना में इस्तेमाल करने की अनुमति नहीं देगा।

अधिकांश उधारदाता समय की अवधि के बारे में सख्त दिशानिर्देशों का पालन करते हैं, जब घर को किराये की आय के लिए एक बंधक गणना में अर्हता प्राप्त करने के लिए किराए पर लिया जाना चाहिए और एक महीने या दो अपर्याप्त है।

दो घरों को बेचने के बाद घर खरीदने के साथ दूसरी समस्या यह है कि यदि नए घर के लिए डाउन पेमेंट दूसरे दो घरों की बिक्री से आ रहा है, तो विक्रेताओं को शायद एक आकस्मिक प्रस्ताव लिखना होगा। एक आकस्मिक प्रस्ताव उन्हें एक रास्ता दिखाता है, खरीद को रद्द करने का एक तरीका है, और कई विक्रेताओं को अच्छे कारणों से आकस्मिक प्रस्तावों को पसंद नहीं है क्योंकि वे हमेशा एक निश्चित चीज़ नहीं हैं

अगर बाजार आकस्मिक प्रस्तावों के लिए अनुकूल नहीं है, तो यह इस रणनीति को और भी जटिल कर सकता है विक्रेता के बाजार में, उदाहरण के लिए, आकस्मिक प्रस्तावों को स्वीकार्य होना काफी मुश्किल हो सकता है।यदि इच्छित खरीद एक बहुत ही वांछनीय घर है, तो कई ऑफर हो सकते हैं, और आकस्मिक प्रस्तावों को बहु-पेशकश की स्थिति में लगभग कभी नहीं जीत सकते हैं।

विकल्प 2: एक नया घर ख़रीदने से पहले मकान बेचना

एक जोड़े को दो घरों या एक घर को बेचने की ज़रूरत है, एक नए घर में घरों को गठबंधन करना बंधक अनुपात पर फिर से निर्भर करता है। नया घर खरीदने से पहले केवल एक घर को बेचना संभव हो सकता है

एक बंधक ऋणदाता इस स्थिति में सर्वश्रेष्ठ सलाह दे सकता है।

हालांकि, अगर एक नया घर खरीदने से पहले दोनों घरों को बेचना आवश्यक है, तो तीन बुनियादी उप-विकल्प हैं:

• एक प्रचलित अनुबंध के साथ मौजूदा घरों को बेच दें जिससे विक्रेताओं को एक नया खरीदने के लिए कुछ समय घर खरीदने और खरीद अनुबंध में प्रवेश करें, या
• मौजूदा घरों को किराए पर वापस विकल्प के साथ बेचने के बाद विक्रेताओं को खरीदने और स्थानांतरित करने के लिए नया घर खोजने का समय देने के बाद।
• दोनों घरों को बेचें, कहीं और आगे बढ़ें और फिर एक नए घर की तलाश करें, जिसमें दो बार चलती है यह अंतिम विकल्प वित्तीय दृष्टि से सबसे अच्छा है क्योंकि एक विक्रेता को कोई आकस्मिक स्थिति नहीं होगी और एक नए घर की खरीद के लिए बातचीत करने के लिए एक मजबूत स्थिति में होगा। लेकिन वास्तव में, ज्यादातर लोग दो बार ले जाना नहीं चाहते एक बार चलना अक्सर कठिन होता है

अगर विक्रेताओं ने आकस्मिक प्रस्तावों को लिखना चुनते हैं, अगर वे विक्रेता के बाज़ार में बेच रहे हैं, तो खरीदार को ये शर्तें निर्दिष्ट करना आसान होगा, अगर वे खरीदार के बाज़ार में बेच रहे हैं।

एक विक्रेता के बाजार में, खरीदार अक्सर विक्रेता के लिए इंतजार करने के लिए तैयार होते हैं ताकि वह दूसरे घर से खरीदने के लिए घर खोज सके। यह विक्रेताओं के लिए एक नया घर खरीदने की योजना है, क्योंकि विक्रेताओं को कोई जोखिम नहीं है यदि उन्हें खरीदने के लिए नया घर नहीं मिल सकता है।

निचली संख्या, ज़ाहिर है, विक्रेताओं को अपने सपनों का घर मिल सकता है और फिर वे विभिन्न कारणों से - कीमतों से लेकर स्थिति तक की सीमा तक - अपने मौजूदा घरों को बेचने के लिए - सपनों का घर खोना दर्दनाक हो सकता है। एक अनुभवी रीयल एस्टेट एजेंट जो इन प्रकार के लेन-देन को संभालने में सहायता करता है और प्रक्रिया को निर्बाध बना सकता है।

लिखने के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, बीआरई # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में ब्रोकर-एसोसिएट हैं।