फौजदारी 101: अपने आप को कैसे सुरक्षित रखें

घर खरीदना आम तौर पर एक खुश मील का पत्थर है। आपने एक प्रमुख सीमा को पार कर लिया है आपने एक जीवन मील का पत्थर हासिल किया है आप भविष्य के बारे में आशावादी और आत्मविश्वास महसूस करते हैं।

मेरा मतलब नहीं है कि आप अपनी पार्टी पर ठंडे पानी फेंक दें, लेकिन मैं सावधानी के नोट का विस्तार करना चाहता हूं।

वास्तविकता यह है कि लाखों मकान मालिकों ने फौजदारी में घाव किया है इनमें से बहुत से लोग एक बार अपनी खरीद के बारे में खुश और आशावादी महसूस करते थे।

आखिरकार, जब आप एक घर खरीदते हैं, तो यह विचार हो सकता है कि वह घर एक दिन फौजदारी के अधीन हो सकता है शायद आपके दिमाग में आखिरी चीज है

आप इस जोखिम से कैसे बच सकते हैं? पढ़ते रहिये।

क्यों गृहमार्ग उनके घर खो देते हैं?

मालिकों के चूक के बाद अधिकांश घर फौजदारी में गिरते हैं - या पूर्ण भुगतान करने के लिए बंद हो जाता है - उनके बंधक ऋण पर। यह कैसे होता है?

कभी-कभी, ऐसा इसलिए होता है क्योंकि स्वामी ने अधिक घरों में खरीददारी की थी, क्योंकि वे उचित रूप से खर्च कर सकते थे। इसी तरह, ऋणदाता ने एक अयोग्य खरीदार को भी ऋण की पेशकश की; किसी व्यक्ति को उस आकार के गृह ऋण से सम्मानित नहीं किया जाना चाहिए। (मंदी से पहले, कई उधारदाताओं ने एक ऋण देने से पहले किसी व्यक्ति की आय को सत्यापित नहीं किया था। आश्चर्य की बात नहीं, कई ऋण आवेदकों ने दिखाया कि वे वास्तव में जितने पैसे कमा चुके थे।)

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दूसरी बार, मालिक की चूक अनपेक्षित जीवन की एक श्रृंखला के साथ हिट होने के बाद, जैसे कि उनकी नौकरी खोना या प्रमुख चिकित्सा बिलों का सामना करना पड़ता है, जो कि उनकी मासिक बंधक भुगतान करने की उनकी क्षमता को प्रभावित करता है।

कुछ मामलों में, मालिक ने एक दूसरा बंधक निकाला और देनदारियों (आय-जनरेटिंग संपत्तियों के बजाय) पर पैसा खर्च किया, जिसने उनके समग्र नेट वर्थ में कमी की और दूसरी नोट पर चुकाने की उनकी क्षमता को नुकसान पहुंचाया।

अन्य मामलों में, मालिक एक समायोज्य-दर बंधक को स्वीकार करता है, यह मानते हुए कि यदि दर बढ़ता है तो वे भुगतान दायित्व को पूरा करने में सक्षम होंगे।

(संघीय कानून में ऋणदाता को अधिकतम ब्याज दर का खुलासा करने की आवश्यकता होती है, जो मालिक अपने समायोज्य-दर बंधक नोट की शर्तों के तहत दे सकते हैं।) मालिक थोड़ी देर के लिए कम परिचयात्मक ब्याज दरों का आनंद लेता है, लेकिन जब उन दर बढ़ते हैं, स्वामी पता चलता है कि उन भुगतानों को पूरा करने से अनुमान लगाया जा सकता है, और बकाए में गिर जाता है

और कई मामलों में, घर के मालिक को पता है कि वह अपने बंधक (एक अवधारणा जिसके बारे में हम नीचे चर्चा करेंगे) पर "पानी के नीचे" हैं और यह निष्कर्ष निकाला है कि दूर चलना सबसे उचित विकल्प है।

जैसा कि आप देख सकते हैं, मालिकों के भुगतान के पीछे कई कारण होते हैं

आप अपने आप को कैसे सुरक्षित कर सकते हैं?

संभावित रूप से फौजदारी का सामना करने की प्रक्रिया के बारे में कोई भी सोचना पसंद नहीं करता है लेकिन हमें जोखिम वाले कारकों पर एक कठिन नज़र रखना चाहिए, जो हमें फौजदारी के खतरे की ओर ले जा सकते हैं यदि हम अपने निजी वित्तपोषण के लिए एक मजबूत, जिम्मेदार दृष्टिकोण विकसित करना चाहते हैं।

इसके अलावा, हमें यह भी समझना चाहिए कि फौजदारी प्रक्रिया कैसे काम करती है, जिससे कि हमारे भविष्य में बदतर की बारी हो, हमें कुछ विचार मिलेगा कि आगे क्या हो सकता है इससे हमें यह जानने में सहायता मिलेगी कि हम कौन से अन्य विकल्प चुन सकते हैं।

इस लेख में, हम पहले प्रमुख जोखिम वाले कारकों को कवर करेंगे जो फौजदारी के कारण हो सकते हैं और फिर वास्तविक प्रक्रिया में डुबकी लगा सकते हैं।

फौजदारी के लिए नेतृत्व करने वाले जोखिम

सीबीएस न्यूज़ के मुताबिक, ग्रेट मंदी के दौरान लगभग 7 मिलियन लोग अपने घरों में हार गए।

हालांकि, चूंकि फौजदारी की संख्या धीमी हो गई है, कई घर मालिक अभी भी परेशानी में हैं 2015 के अंत में, लगभग 4. 3 मिलियन घर के मालिक पानी के नीचे थे, जिसका मतलब है कि घर के मालिक के पास एक घर है जो कि उनके बंधक पर निर्भर राशि से भी कम है।

अपने घर पर पानी के नीचे होने के नाते फौजदारी का संकेत देने वाला सबसे बड़ा जोखिम कारक है। सब के बाद, यदि घर बकाया शेष से कम मूल्य है, तो आप यह निष्कर्ष निकाल सकते हैं कि यह बस दूर चलने के लिए और अधिक समझ में आता है।

इससे पहले कि आप यह निर्णय लें, हालांकि, यहां चेतावनी का एक शब्द है: चलना आपके क्रेडिट के लिए प्रमुख निहितार्थ रखता है यह भविष्य में किसी अन्य घर को खरीदने की आपकी क्षमता को नुकसान पहुंचा सकता है, साथ ही घरों को किराए पर लेना, क्रेडिट कार्ड खोलने, अन्य प्रकार के ऋणों पर उधार लेना और कुछ नौकरियों के लिए भी अर्हता प्राप्त करने की क्षमता है।

यदि आपका घर पानी के नीचे है तो आपको क्या करना चाहिए? हो सकता है कि आप घर पर पकड़ करें और संपत्ति का मूल्य फिर से हासिल करने के लिए प्रतीक्षा करें। यदि आपको स्थानांतरित करने की आवश्यकता है, तो आप किरायेदार को घर किराए पर ले सकते हैं वैकल्पिक रूप से, अगर आपको घर को बेचना चाहिए, तो आप अपने ऋणदाता से कम बिक्री अनुमोदन के लिए पूछ सकते हैं (हम इसके बारे में नीचे चर्चा करेंगे) या समापन तालिका में नकदी ला सकते हैं।

यदि आप पानी के नीचे नहीं हैं - लेकिन आप भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं?

सबसे पहले, घर खरीदने से पहले, आपको उस योग्य से कम महंगे घर खरीदना चाहिए जिसके लिए आप योग्य हैं। आपको उस ऋण की अधिकतम राशि पर कीमत वाला घर खरीदने की ज़रूरत नहीं है जिसे आप प्राप्त करना चाहते हैं

अचल संपत्ति उद्योग के अंदर बहुत से लोग कहते हैं कि आपके बंधक को अपने घर के एक-तिहाई वेतन का एक-तिहाई होना चाहिए। इस आंकड़े में मरम्मत, रखरखाव, उपयोगिताओं और अन्य सहायक लागत शामिल नहीं हैं हालांकि, यह आंकड़ा बहुत अधिक हो सकता है इसके बजाय, इस दृष्टिकोण की कोशिश करें: अंगूठे का सामान्य नियम, अपने घर-संबंधित भुगतानों का उद्देश्य, उपयोगिताओं, मरम्मत और रखरखाव सहित, अपने घर-घर के वेतन का लगभग 25 से 30 प्रतिशत आने के लिए।

उस के ऊपर, एक आपातकालीन निधि बनाए रखें जो आपके खर्चों में से कम से कम छः महीनों को कवर करता है किसी भी प्रकार के निवेश (स्टॉक की तरह) के बजाय, यह आपातकालीन फंड को नकद-आधारित बचत खाते में रखें। छुट्टियों, जन्मदिन या वार्षिक व्यय के लिए इसे नल नहीं करें। केवल सही आपात स्थिति के लिए इसे सुरक्षित रखें

यदि आप अपने आप को भुगतान करने के लिए संघर्ष कर रहे हैं, तो अपने जीवन के विभिन्न क्षेत्रों में खर्चों में भारी कटौती शुरू करें। आप एक वित्तीय संकट के बीच में हैं; इसे पसंद करें बस अपना केबल कट मत करो; पूरे टीवी को बेच दें न सिर्फ भूरे रंग के अपने दोपहर का खाना; जब तक आप अपने पैरों पर वापस नहीं हो जाते, तब तक कॉलेज के छात्र चावल और सेम के भोजन में स्विच करेंअपनी शाम और सप्ताहांत के प्रत्येक स्पेस दूसरे में फ्रीलान्स काम के साथ अतिरिक्त पैसे कमाने के लिए, जो आप अपने बच्चों को सो रहे हैं, जबकि आप घर से ऑनलाइन संभाल सकते हैं। देखें कि क्या आप कम-ब्याज दर बंधक में पुनर्वित्त करने के योग्य हैं।

यदि आप अपने भुगतानों पर पीछे पड़ते हैं और आपको नहीं लगता कि आप पकड़ सकते हैं, तो अपना घर बेचने का समय है अपना घर बेचना फोरक्लोवर के लिए बेहतर है

अगर आपके घर की बकाया राशि से कम मूल्य है, तो आपको एक छोटी बिक्री के लिए अपने ऋणदाता की स्वीकृति की आवश्यकता होगी। एक छोटी बिक्री घर की एक बिक्री है जिसमें उधारकर्ता को वर्तमान में से कम भुगतान मिलता है। ऋणदाता अंतर खो देता है

अगर ऋणदाता यह महसूस करता है कि पारंपरिक फौजदारी प्रक्रिया के मुकाबले वे एक छोटी बिक्री के माध्यम से अपने नुकसान को कम करने की संभावना रखते हैं, तो वे उधारकर्ता को अपनी संपत्ति को एक छोटी बिक्री के रूप में सूचीबद्ध करने की अनुमति दे सकते हैं।

लघु बिक्री पूरी तरह से फौजदारी के क्रेडिट नतीजों का सामना करने से बचने का एक तरीका है, लेकिन वे आदर्श नहीं हैं। इसे अपनी पीठ की जेब में अंतिम उपाय के रूप में रखें।

कहा जा रहा है कि सभी के साथ, चलो वास्तविक फौजदारी प्रक्रिया के बारे में बात करते हैं जैसा कि आप देख रहे हैं, फौजदारी प्रक्रिया को काफी लंबा है और इस प्रक्रिया के भीतर कई अवसर हैं, जिसमें आप फौजदारी के बजाय एक छोटे बिक्री के माध्यम से अपना घर छोड़ने का प्रयास कर सकते हैं।

इस प्रक्रिया को देखें, ताकि आप समझ सकें कि रास्ते के प्रत्येक चरण में क्या हो रहा है

फौजदारी प्रक्रिया

सबसे पहले, एक अस्वीकरण: प्रक्रिया राज्य-दर-राज्य में बदलती है। कुछ राज्यों में, ऋणदाता बिक्री की शक्ति रखता है और एक "गैर-न्यायिक फौजदारी" का पीछा कर सकता है। नीचे दी गई प्रक्रिया निम्न राज्यों में न्यायिक फौजदारी प्रक्रिया का अत्यधिक सामान्यीकृत वर्णन है। यदि आप अपने आप को संभावित फौजदारी का सामना करते हैं, तो एक वकील से बात करें

एक बार अपने बंधक भुगतान पर एक उधारकर्ता चूक, ऋणदाता एक सार्वजनिक डिफ़ॉल्ट नोटिस दर्ज कर सकता है, जिसे डिफ़ॉल्ट या लिस पेन्डेंस के नोटिस के रूप में भी जाना जाता है यह सार्वजनिक रूप से दायर की सूचना दी डिफ़ॉल्ट की सूचना देता है कि एक समझौते का उल्लंघन हो गया है कि उधारकर्ता

उधारकर्ता को डिफ़ॉल्ट नोटिस प्राप्त करने के बाद, उनके पास एक अनुग्रह अवधि है, जो राज्य के कानून द्वारा निर्धारित होती है, जिसमें वे बकाया अतिदेय शेष राशि का भुगतान करके अपने बंधक को पुनर्स्थापित कर सकते हैं और अपने बंधक भुगतान के साथ तारीख तक पकड़े रह सकते हैं। इस अनुग्रह अवधि को पूर्व-फौजदारी के रूप में जाना जाता है

प्री-फोरक्लोज़र, सूचना के बीच की अवधि है और जब किसी संपत्ति को सार्वजनिक नीलामी में पुनर्प्रेषित या बेचा जा सकता है इस रियायती अवधि के दौरान, उधारकर्ता के पास अपने ऋण के साथ तारीख तक कुछ विकल्प हैं:

1. उधारकर्ता अपने भुगतान को अप-टू-डेट कर सकते हैं और अतिदेय शेष राशि का भुगतान करके अपने ऋण को पुनर्स्थापित कर सकते हैं।
2. वे अपने बंधक भुगतान को कम करने के लिए ऋण संशोधन के लिए आवेदन कर सकते हैं
3. फौजदारी से बचने के लिए वे संपत्ति को तीसरे पक्ष को बेचने का प्रयास कर सकते हैं
4. वे संपत्ति को पूर्व-फौजदारी सार्वजनिक नीलामी में बेचने की अनुमति दे सकते हैं।

यदि उधारकर्ता अपने ऋण को बहाल करने में असमर्थ है, तो ऋणदाता संपत्ति को पुन: स्थापित करने और संपत्ति को पुन: बेचने के इरादे से स्वामित्व लेने की क्षमता रखता है।संपत्ति जो ऋणदाता (आमतौर पर एक बैंक) द्वारा पुनर्पूंजीकृत की गई है, इसे रियल एस्टेट स्वामित्व (आरईओ) के रूप में जाना जाता है

नीचे की रेखा

व्यक्तिगत बंधक संकट का सामना करने के जोखिम को कम करने के लिए कुछ बुनियादी दिशा-निर्देशों का पालन करें: आप जितना खर्च कर सकते हैं उससे काफी कम घर खरीद लें। कम से कम छह महीने के खर्च के साथ एक आपातकालीन निधि रखें

आय के कई धाराएं बनाएँ, ताकि एक स्रोत सूख जाए, आपकी आय शून्य तक नहीं गिर जाएगी। कार ऋण या क्रेडिट कार्ड ऋण जैसे गैर-बंधक उपभोक्ता ऋण से बचें। समझे कि प्रक्रिया कैसे काम करती है, ताकि आप किसी भी आश्चर्य में नहीं आ सकें।

कहा जा रहा है के साथ, अपने घर का आनंद लें अधिकांश घर मालिकों को फौजदारी का अनुभव नहीं है आप इस दुर्भाग्यपूर्ण अनुभव को जन्म देने वाले प्रमुख जोखिम कारकों पर एक सक्रिय-सक्रिय रूप से देखने के लिए पर्याप्त जानकार हैं ताकि आप उन लोगों के खिलाफ रक्षा कर सकें। और ये रक्षोपाय, बड़े पैमाने पर, अपने साधनों के नीचे रहने के कालातीत निजी वित्त सिद्धांत के चारों ओर घूमते हैं।