महान रियल एस्टेट मिथक

यह आलेख मूल रूप से 24 फरवरी, 2007 को प्रकाशित हुआ था

प्राथमिक आवास खरीदना संभवतः एक सबसे अच्छा निर्णय है जो अपने वित्तीय भविष्य के लिए कर सकता है। हालांकि, जब आप दूसरे घरों, छुट्टी के घरों, किराये की संपत्तियों, वाणिज्यिक भवनों और संभावित सराहना के लिए आयोजित कच्ची जमीन में आते हैं, तो आप एक नया बॉल गेम खेल रहे हैं। यही कारण है कि, लंबे समय से, सामान्य शेयरों द्वारा की पेशकश की असली रिटर्न (मुद्रास्फीति की शुद्धता) ने अचल संपत्ति के स्वामित्व से उपलब्ध लोगों को कुचल दिया है।

हाँ। आपने यह सही पढ़ा अमेरिकियों अचल संपत्ति के स्वामित्व के साथ इतनी उत्साहित हो गए हैं कि वे अक्सर बंधक पर बाद के ब्याज व्यय का समर्थन करने के बाद पांच साल के भीतर 500 डॉलर, 000 से $ 580,000 से मूल्य में बढ़ती संपत्ति का एहसास नहीं करते हैं, अतिरिक्त बीमा, शीर्षक लागत, आदि, भी मुद्रास्फीति के साथ तालमेल नहीं रखता है! वह $ 80, 000 लाभ आपको और अधिक सामान और सेवाओं को खरीदने नहीं जा रहा है; हैम्बर्गर, स्विमिंग पूल, फर्नीचर सेट, ग्रांड पियानो, कार, फव्वारा पेन, कश्मीरी स्वेटर, या जो कुछ भी ऐसा ही है कि आप प्राप्त करना चाहते हो सकता है की इसी राशि मान लें कि पांच साल के दौरान 6. 25% पर एक पूर्ण बंधक, आप उचित कर कटौती के बाद 151 डॉलर, 401 या सकल ब्याज, या मोटे तौर पर $ 93, 870 का भुगतान करते हैं (और यह मानता है कि आप शीर्ष कोष्ठक में हैं, सबसे अनुकूल मामले में।) आपके बंधक शेष $ 466, 700 से कम हो गए होंगे, आपको $ 113, 300 ($ 580,000 बाजार मूल्य - $ 466, 700 बंधक = $ 113, 300 इक्विटी।) की इक्विटी देकर, $ 184, भुगतान में 715

संपत्ति की देखभाल, बीमा और अन्य लागतों में फैक्टरिंग, आपके सकल आउट-जेब खर्च में कम से कम 200 डॉलर, 000 हो गए हैं।

यह एक मौलिक सिद्धांत को स्पष्ट करना चाहिए जो सभी निवेशकों को याद रखना चाहिए : रियल एस्टेट प्रायः रकम का भुगतान करने का एक तरीका है, जो कि आप किराया में अन्यथा भुगतान नहीं करेंगे, लेकिन संभवतः आपके धन को पर्याप्त रूप से परिसर में लौटने के लिए उच्च दर की दरें उत्पन्न नहीं होने जा रही हैं।

निश्चित रूप से, विशेष परिचालन हैं जो एक लीवरेज आधार पर उच्च रिटर्न अर्जित कर सकते हैं जैसे ठेकेदारों जैसे कम लागत के आधार पर खरीद, पुन: निर्माण, और घर बेचने, होटल डिजाइनर एक रोमांचक गंतव्य बनाने के लिए शहर के गर्म हिस्से में (यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि इस मामले में, धन सृजन अचल संपत्ति से नहीं आ रहा है, बल्कि व्यापार से - या सामान्य स्टॉक - जो होटल के संचालन के माध्यम से बनाया गया है), या भंडारण इकाइयों में कोई अन्य तुलनीय गुणों वाला शहर नहीं (यद्यपि, फिर भी, असली धन अचल संपत्ति से नहीं बल्कि व्यवसाय के निर्माण से आता है!)

इस महान अचल संपत्ति की मिथक को विकसित करने के कारण क्या हुआ? हम इसे क्यों धोखा देते हैं?अंतर्दृष्टि, उत्तर और व्यावहारिक जानकारी के लिए पढ़ना जारी रखें जो आप उपयोग करने में सक्षम हो सकते हैं।

1। कई निवेशकों के लिए, रियल एस्टेट स्टॉक्स की तुलना में अधिक ठोस है

औसत निवेशक संभवत: एक असली, सदाशिंदा व्यवसाय के एक अंश के रूप में अपने स्टॉक को नहीं देखता है जिसमें सुविधाओं, कर्मचारियों, और एक उम्मीद, मुनाफा होता है। इसके बजाय, वे इसे एक पेपर के टुकड़े के रूप में देखते हैं जो चार्ट पर चारों ओर घूमता है। अंतर्निहित मालिक आय और आय की उपज की कोई अवधारणा के साथ, यह समझ में आता है कि होम डिपो या वॉल-मार्ट के शेयरों में $ 70 से $ 33 तक गिरने के कारण वे क्यों डर सकते हैं।

ख़ुशी से अनजान है कि कीमत सर्वोपरि है - यही है, जो आप भुगतान करते हैं वह निवेश पर आपकी रिटर्न का अंतिम निर्णायक है - वे स्वामित्व की तुलना में अधिक लॉटरी टिकट के रूप में इक्विटी के बारे में सोचते हैं, द वॉल स्ट्रीट जर्नल और कुछ ऊंचा आंदोलन देखने की उम्मीद कर रहा है

आप किराये की संपत्ति में जा सकते हैं; दीवारों के साथ अपने हाथों को चलाने, रोशनी को चालू और बंद, लॉन घास काटना, और अपने नए किरायेदारों को नमस्कार आपके ब्रोकरेज खाते में बैठे बिस्तर, स्नान और परे के शेयरों के साथ, यह यथार्थ रूप से प्रतीत नहीं हो सकता है यहां तक ​​कि लाभांश की जांच आम तौर पर आपके घर, व्यवसाय या बैंक को भेजी जाएगी, अक्सर आपके खाते में इलेक्ट्रॉनिक रूप से जमा हो जाती है या स्वचालित रूप से पुन: निवेश किया जाता है। हालांकि लंबे समय तक सांख्यिकीय रूप से आप इस प्रकार के स्वामित्व के जरिये अपनी निवल संपत्ति बनाने की संभावना रखते हैं, यह संपत्ति के रूप में वास्तविक रूप में नहीं महसूस करता है।

2। रियल एस्टेट के पास एक दैनिक उद्धरित बाजार मूल्य नहीं है

दूसरी ओर, रियल एस्टेट, टैक्स के बाद बहुत कम कर सकता है, मुद्रास्फीति के बाद रिटर्न, लेकिन इससे उन लोगों को बंट जाता है जिनके पास कोई सुराग नहीं है कि वे क्या कर रहे हैं एक उद्धृत बाजार मूल्य हर दिन देखकर वे अपनी संपत्ति धारण कर सकते हैं और किराये की आय एकत्र कर सकते हैं, इस तथ्य से पूरी तरह से अनजान है कि हर बार ब्याज दरों में बढ़ोतरी, उनके शेयरों का आंतरिक मूल्य प्रभावित होता है, जैसे स्टॉक और बांड। इस गलती को संबोधित किया गया जब बेंजामिन ग्राहम ने निवेशकों को सिखाया कि बाजार उन्हें उपलब्ध कराने के लिए है, उन्हें निर्देश नहीं देता। उन्होंने कहा कि कीमत में आंदोलनों के बारे में भावुक होने के कारण खुद को मानसिक और भावनात्मक परेशानियों को न्याय में अन्य लोगों की गलतियों पर इजाजत देना था। कोका-कोला 50 डॉलर प्रति शेयर पर कारोबार कर सकता है, लेकिन इसका मतलब यह नहीं है कि कीमत तर्कसंगत या तार्किक है, और न ही इसका मतलब यह है कि अगर आप $ 60 का भुगतान करते हैं और $ 10 प्रति शेयर का पेपर नुकसान होता है, तो आपने खराब निवेश किया है। इसके बजाए, निवेशक को अपनी कमाई की आय, उम्मीद की वृद्धि दर और मौजूदा कर कानून की तुलना उन सभी को उपलब्ध कराए जाने वाले अन्य सभी अवसरों के लिए करनी चाहिए, जो अपने संसाधनों को सबसे अच्छा, जोखिम-समायोजित रिटर्न प्रदान करता है। रियल एस्टेट कोई अपवाद नहीं है मूल्य है जो आप भुगतान करते हैं; मूल्य है जो आपको मिलता है।

3। भ्रामक है जो उस मूल्य के साथ निकट है

मनोवैज्ञानिकों ने हमें लंबे समय से बताया है कि हम दूर की तुलना में जो निकट है और आसानी से हाथ के महत्व को अधिक महत्व देते हैं। कुछ हिस्सों में यह स्पष्ट हो सकता है कि इतने सारे लोग क्यों जाहिरा तौर पर अपने पति या पत्नी पर धोखा देते हैं, कॉर्पोरेट समूह से घबराते हैं, या, जैसा कि एक कारोबारी नेता ने सचित्र किया था, एक अमीर आदमी जो अपने निवेश खातों में $ 100 मिलियन खर्च करता है, वह $ 250 खोने पर नाराज हो सकता है क्योंकि वह रात्रिस्तंभ पर एक होटल में नकद छोड़ दिया

इस सिद्धांत से समझा जा सकता है कि कुछ लोगों को 100 डॉलर की किराये की आमदनी वाले प्रत्येक व्यक्ति के समृद्ध होने का अनुमान लगाया जा सकता है, जो उनके मेलबॉक्स में रोजाना बनाते हैं, उनके सामान्य शेयरों द्वारा उत्पन्न आय "250 डॉलर" इससे यह भी समझा जा सकता है कि कई निवेशकों को पुनर्खरीद साझा करने के लिए नकद लाभांश पसंद करते हैं, भले ही बाद में अधिक टैक्स कुशल हो और सभी बराबर हो, उनकी ओर से बनाए गए अधिक धन में परिणाम।

यह अक्सर नियंत्रण के लिए बहुत ही मानवीय ज़रूरत से बढ़ाया जाता है वर्ल्डकॉम या एनरॉन के विपरीत, जिन लोगों द्वारा आप कभी नहीं मिले हैं, उनके द्वारा एक अकाउंटिंग धोखाधड़ी, वाणिज्यिक निर्माण को आप किरायेदारों को पट्टे पर रातोंरात गायब नहीं कर सकते। आग या अन्य प्राकृतिक आपदा के अलावा, जिसे अक्सर बीमा द्वारा कवर किया जाता है, आप अचानक जागने नहीं जा रहे हैं और पाते हैं कि आपकी रियल एस्टेट होल्डिंग गायब हो गई है या कि वे बंद कर रहे हैं क्योंकि उन्होंने सिक्योरिटीज एंड एक्सचेंज कमीशन । कई लोगों के लिए, यह भावनात्मक आराम का एक स्तर प्रदान करता है