एक घर खरीदना - वह लघु बिक्री मूल्य कितना लचीला है?

प्रश्न: एक रीडर कहता है: "मेरे पति और मैं अपना पहला घर खरीदना चाहता हूं लेकिन हमें एक कठिन समय हो रहा है। ऐसा लगता है कि लगभग हर घर में हम रुचि रखते हैं एक छोटी बिक्री है.मैंने छोटी बिक्री के बारे में भयानक बातें सुनाईं, वे आपको एक प्रस्ताव बनाने में कैसे छल लेते हैं और फिर वे वापस आते हैं और बहुत अधिक पैसे की मांग करते हैं। विशेष रूप से एक घर है जिसे हम बनाना चाहते हैं प्रस्ताव पर, लेकिन हम डरे हुए हैं। हमें पता नहीं है कि कितना पेशकश करना है। यह कितना लचीला है कि कम बिक्री मूल्य? कोई मदद काफी सराहना की जाएगी धन्यवाद। "

उत्तर: एक छोटी बिक्री में, सूची मूल्य का मतलब अक्सर बहुत ही बेकार है। यह कैसे हो सकता है, आपको आश्चर्य हो सकता है एक एजेंट और उसके विक्रेता ने एक छोटी बिक्री पर कीमत कैसे डाल सकती है जो कि वास्तविक नहीं है? यह अमेरिका भर में शहरों में हर एक दिन किया जाता है।

उन सभी शहरों में खरीदार हैं जैसे आप एक ही सवाल पूछ रहे हैं: यह कम बिक्री मूल्य कितना लचीला है? या, वे पूछते हैं: विक्रेता कितना कम होगा? क्योंकि वह ऐसा ही है जो खरीदार अपने आप को जानना चाहते हैं। वे उस कम बिक्री को किस कीमत पर खरीद सकते हैं? उन्हें क्या कीमत देना है? अगर वे सूची मूल्य की पेशकश करते हैं, तो बैंक को उस कीमत को स्वीकार करना होगा, है ना? जवाब न है। बैंक नहीं करता है

क्या एक crock ऐसे कैसे हो सकता है? एक विक्रेता और उसके एजेंट इस तरह से खरीदार के पूरे पूल को भ्रमित कैसे कर सकते हैं, आप सोच सकते हैं यह कितनी छोटी बिक्री की कीमत है कुछ कीमतें सही हैं और कुछ छोटी बिक्री की कीमतें नहीं हैं।

प्री-स्वीकृत लघु बिक्री मूल्य

सबसे पहले, पता है कि एक छोटी बिक्री एक विशेषाधिकार है

यह सही नहीं है बैंकों को लघु बिक्री को स्वीकार करने की ज़रूरत नहीं है कोई कानून नहीं है जो कहता है कि बैंक को एक पानी के नीचे के घर के विक्रेता के लिए एक छोटी बिक्री देना चाहिए। बैंक 5 सिद्धांतों पर आधारित लघु बिक्री करते हैं:

• विक्रेता पानी के नीचे है
• विक्रेता की कठिनाई होती है या फौजदारी के खतरे में है
• खरीदार घर खरीदने के लिए योग्य है
• यह कम बिक्री के मुकाबले अधिक लाभदायक है बंद करें
• कीमत पर्याप्त है या बाजार मूल्य पर

यह आखिरी बुलेट बिंदु है कि जब बैंक एक छोटी बिक्री के बारे में पहले से निवेदन करने का निर्णय लेते हैं, वे मूल्य निर्धारण के नियंत्रण में रहना चाहते हैं मूल्य निर्धारण के नियंत्रण में होने का मतलब है कि वे एक छोटी बिक्री पर काम करने में समय बर्बाद नहीं करेंगे, जो कि बहुत कम कीमत है। लेकिन इसका यह भी मतलब है कि उन्हें कोई भी प्रस्ताव नहीं मिलेगा क्योंकि उन्होंने गलत कीमत उठाई थी।

इस कारण से, मुझे पूर्व स्वीकृत छोटी बिक्री पसंद नहीं है यह बैंकों के लिए बाजार की बिक्री मूल्य निर्धारित करने के लिए अधिक समझदारी से काम करेगा, लेकिन हर कोई उचित भूमिका निभाता है, लेकिन हर छोटी बिक्री का बाजार के अनुसार मूल्य नहीं है।

इसके अलावा, खरीदार को यह एहसास करना होगा कि बैंक ने बिक्री मूल्य को पहले ही स्वीकृत कर लिया है, इसका मतलब यह नहीं है कि खरीदार को उस कीमत की पेशकश करनी चाहिए।खरीदार कम पेशकश कर सकता है लेकिन बैंक इसे स्वीकार नहीं कर सकता है। हालांकि, अगर खरीदार प्रीप्रोएड मूल्य की पेशकश करता है, तो लघु बिक्री को मंजूरी दी जाएगी, जिससे क्रेता को उत्तीर्ण किया जाएगा।

बैंक एक लघु बिक्री मूल्य कैसे तय करता है?

मैं एक छोटी बिक्री में किसी भी अन्य पहलू से ज्यादा कीमत पर बैंकों के साथ आसपास और चारों ओर चले गए हैं उदाहरण के लिए, मैंने $ 599,000 के लिए एक छोटा बिक्री घर सूचीबद्ध किया और $ 599,000 के लिए एक ऑफ़र प्राप्त किया।

बैंक ने फैसला किया कि वह 635,000 डॉलर चाहती है। खरीदार इस कीमत को $ 635,000 में बढ़ा सकते हैं। फिर , खरीदार के ऋणदाता ने $ 599,000 में इसका आकलन किया। बैंक तब 599,000 डॉलर में बेची जाने पर सहमत हुए।

अधिकांश बैंक बीपीओ पर भरोसा करते हैं। वे एक एजेंट को किराए पर लेते हैं जो कि सस्ते कीमत पर त्वरित मिनी-ऐपराइजल करने के व्यवसाय में हैं। यह एजेंट विषय संपत्ति से त्रिज्या के भीतर घरों की तलाश करता है घरों में समान वर्ग फुटेज, उम्र और स्थिति है।

यह प्रणाली अच्छा काम करती है, जब तक कि पिछले 3 महीनों में तुलनीय बिक्री होती है और जब तक पड़ोस एक ही होता है लेकिन अक्सर बीपीओ एजेंट को गैर-तुलनीय घरों के लिए बिक्री मूल्य में कटौती या जोड़ने से मूल्य के लिए समायोजन की आवश्यकता हो सकती है। हर एजेंट जानता है कि यह कैसे करना है। या, एजेंट पड़ोस सीमा रेखा पार कर सकता है और पता नहीं कि एक अलग पड़ोस एक अलग कीमत का आदेश देता है।

बीपीओ, एक मूल्यांकन की तरह, कला और विज्ञान का एक संयोजन है, न कि विज्ञान इससे पहले कि आप एक छोटी बिक्री खरीदते हैं या एक छोटी बिक्री पर कोई पेशकश करते हैं, तो आपको अपने एजेंट से तुलनात्मक बिक्री चलाने के लिए पूछना चाहिए, जैसे बीपीओ एजेंट ऐसा कर सकता है। फिर, आपके पास यह बहुत अच्छा विचार होगा कि क्या बैंक आपकी पेशकश को स्वीकार करेगा। अगर विक्रेता का मानना ​​है कि बैंक आपकी पेशकश को स्वीकार करेगा, तो विक्रेता आपके प्रस्ताव को स्वीकार करेगा। यह रहस्य है

_{लेखन के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, ड्रे # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में एक ब्रोकर-एसोसिएट है।}