रियल एस्टेट के लिए पूंजीकरण दर की गणना कैसे करें

जो लोग आय-उत्पादक संपत्तियों के माध्यम से अचल संपत्ति में निवेश करते हैं, उन्हें एक संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने के लिए एक विधि की आवश्यकता होती है, खरीद पर विचार कर रहा है। अन्य गुणों की शुद्ध परिचालन आय और तुलनात्मक गुणों की हालिया बिकवाली कीमतों का उपयोग करके पूंजीकरण की दर निर्धारित की जाती है और फिर संपत्ति पर लागू होती है, जो कि आय के आधार पर वर्तमान बाजार मूल्य निर्धारित करती है।

यह एक शानदार तरीका है समान संपत्तियों की तुलना करना, क्योंकि सभी खर्चों को ध्यान में रखा जाता है।

जब दो गुण समान लगते हैं और एक अधिक खर्च होता है, तो यह हो सकता है क्योंकि यह अधिक आय पैदा कर रहा है या कम व्यय।

कठिनाई: आसान

आवश्यक समय: 5 मिनट यह कैसे है:

आय संपत्ति की हाल ही में बेची गई कीमत, जैसे अपार्टमेंट कॉम्प्लेक्स प्राप्त करें

1. उदाहरण: $ 300, 000 के लिए बेचा छह इकाई अपार्टमेंट परियोजना।
   उसी अपार्टमेंट परियोजना के लिए, नेट ऑपरेटिंग आय, या मालिकों द्वारा एहसास हुआ शुद्ध किराया निर्धारित करें। सभी परिचालन व्यय घटाए गए हैं, लेकिन बंधक नहीं हैं तो, यह गणना संपत्ति को मानता है जैसा कि आपने इसके लिए नकद दिया था।
2. उदाहरण: व्यय के बाद किराये की आय (नेट) $ 24, 000

   टोपी दर प्राप्त करने के लिए बिक्री मूल्य द्वारा नेट ऑपरेटिंग आय को विभाजित करें

3. उदाहरण: $ 24, 000 / $ 300, 000 =। 08 या 8% (पूंजीकरण दर)
   आपको क्या चाहिए:

कैलकुलेटर

• तुलनात्मक गुणों की कीमतें और शुद्ध आय।
• निवेशकों द्वारा टोपी दर का इस्तेमाल करने के लिए दो तरीके हैं एक को हाल ही में बेचा तुलनीय गुणों के लिए मौजूदा मार्केट कैप दर के आधार पर वे बेचना चाहते हैं एक संपत्ति का महत्व है।

दूसरा यह निर्धारित करना है कि कोई खरीद पर विचार करते समय संपत्ति की पूछती कीमत उचित है या नहीं।

बेचना - मूल्य की कीमत जानने के लिए

आप एक छोटे से अपार्टमेंट परियोजना के मालिक हैं और इसे बेचना चाहते हैं। आप उस क्षेत्र में हाल ही में बिकने वाले गुणों को इकट्ठा करते हैं जो आपके समान हैं उनके पास अधिक या कम इकाइयां हो सकती हैं, लेकिन आप जो भी बेचना चाहते हैं उसके लिए जितनी संभव हो उतनी ही संपत्तियों को ढूंढने का प्रयास करें।

आप तीन गुण पाते हैं जो पिछले तीन या चार महीनों के भीतर बेच दिए हैं। मुश्किल भाग के लिए अपने एनओआई, नेट ऑपरेटिंग आय पा सकते हैं। कभी-कभी यह लिस्टिंग में प्रकाशित होता है, और दूसरी बार ऐसा नहीं होता है। लेकिन, आप वाणिज्यिक अचल संपत्ति एजेंट से इस प्रकार की जानकारी प्राप्त कर सकते हैं, खासकर जब आप एक के साथ बिक्री के लिए सूचीबद्ध हों

आप तीन संपत्ति टोपी दर प्राप्त करते हैं, और उनका औसत 9. 2% आपकी प्रॉपर्टी के नोई, नेट ऑपरेटिंग आय $ 31, 000 है। अब आप जो भी करते हैं वह टोपी दर से नोआई को बांटती है:

$ 31, 000 / 092 = $ 336, 957 आपकी संपत्ति का मूल्य

अब आप उस कीमत के बारे में फैसला कर सकते हैं जिसे आप संपत्ति के लिए पूछना चाहते हैं और इसे बाजार में डाल सकते हैं।

खरीद के लिए संपत्ति खरीदने या गुणों की तुलना करना

खरीद निर्णय के गुणों की तुलना में, आप सूचीबद्ध संपत्तियों के साथ काम कर रहे हैं, ताकि आप नोआई प्राप्त कर सकें और प्रत्येक के लिए टोपी दर की गणना कर सकें। फिर आप उनसे तुलना कर सकते हैं जो कि सबसे अच्छी खरीदारी कर पाएंगे। हालांकि, अपने खर्चों और किराए की जांच करना चतुर है, जैसा कि आप खर्चे को कम करने या किराए में वृद्धि करने के अवसरों को देखते हुए शीर्ष पर पहुंच सकते हैं।

उस विषय पर, कुछ प्रबंधकों वास्तव में मैला या आलसी हैं, हालांकि अक्सर नहीं। हालांकि, यदि आप एक तुलनात्मक टोपी दर के साथ एक संपत्ति की जाँच कर रहे हैं, तो आपको लगता है कि संपत्ति के प्रकार और आकार के लिए खर्च असामान्य रूप से अधिक है।

या, आप पाएंगे कि किराए पर शुल्क लगाया जा रहा है तुलनीय गुणों के लिए बाजार दर से कम है या तो उन परिस्थितियों में से, यदि सही हो, तो टोपी दर में वृद्धि होगी, जिससे यह बेहतर संपत्ति बन जाएगी

ख़रीदना - यह जानना जरूरी है कि संपत्ति क्या है

हम लेनदेन के दूसरी तरफ अब हैं हमारे पास एक विशिष्ट छोटे अपार्टमेंट परियोजना पर हमारी आंखें हैं, और यह 495,000 डॉलर के लिए बिक्री के लिए सूचीबद्ध है। सवाल यह है, क्या यह वर्तमान बाजार में मूल्य है या क्या यह कीमत अधिक है?

हमें फिर से कुछ तुलनीय गुण मिलते हैं और औसत बेचा टोपी दर चलो हमारे 9, 2% फिर से उपयोग करें। यदि इस संपत्ति का नोएआई $ 39, 500 है, तो क्या इसकी कीमत पूछना चाहिए?

नहीं, टोपी दर से उस आय को विभाजित करने की हमारी गणना करते समय, हमें मूल्य के लिए 429 डॉलर, 348 मिलते हैं। तो, $ 495, 000 निशान पर थोड़ा सा है।

हमें मूल्य के लिए उस सूची मूल्य को प्राप्त करने के लिए क्या NOI की आवश्यकता होगी? हम बस अपने फार्मूले के चारों ओर स्विच करते हैं और टोपी दर से पूछताछ की कीमत को बढ़ा देते हैं।

$ 495, 000 एक्स। 092 = $ 45, 540 की आवश्यकता है शुद्ध परिचालन आय चलिए यह जांचें:

$ 45, 540 /। 092 = $ 495, 000.

यह मत सोचो कि यह पत्थर में सेट है, हालांकि। एक बेहतर कैप दर को उचित ठहराते हुए एक संपत्ति के अच्छे कारण हो सकते हैं। शायद यह स्थान है, या शायद यह इमारतों और परिवेश की सुविधाओं और गुणवत्ता है। निर्णयों के लिए सब कुछ मूल्यांकन किया जाना चाहिए, लेकिन टोपी की दर में मदद करता है