कैलिफोर्निया में हरे रंग का बंधक

सबसे पहले ब्लिअर में, कैलिफोर्निया में हरे रंग की बंधक आपके घर के लिए ऊर्जा-कुशल सुधार और उन्नयन के वित्तपोषण के लिए एकदम सही तरीके की तरह लग रहे हैं। हरे रंग की बंधक के लिए कई फायदे हैं, लेकिन इसके भीतर भी खतरे भी हैं जो घर के मालिकों को प्रकट करने के लिए हर बिक्री की पिच तेज या स्पष्ट नहीं हैं। छत्र जिस के तहत इन प्रकार के वित्तपोषण गिरावट परिसंचरण पीएसीईई द्वारा बुलाया जाता है, जो संपत्ति आकलित स्वच्छ ऊर्जा के लिए खुलता है, लेकिन आप पीएसीईई शब्द को कभी भी सुनवाई के बिना अपने घर में सुरक्षित रखरखाव कर सकते हैं।

इसका कारण यह है कि जब पीएसीईई कार्यक्रम सार्वजनिक संस्थाओं से उत्पन्न होते हैं, तो वे प्रायः निजी संस्थाओं द्वारा संचालित होते हैं, जो कि हेरो या येंजिन या कैलिफोर्निया फ़ॉरेस्ट जैसे दूसरे नाम का उपयोग करते हैं। ये कैलिफ़ोर्निया में पेस ग्रीन बंधकों के सभी उदाहरण हैं इन हरे रंग की बंधकों की अपील समझने में आसान है जब आप घर के मालिकों को दिए गए भारी लाभ देख सकते हैं।

पारेस ग्रीन बंधक कैसे काम करते हैं?

पहला लाभ नीचे भुगतान नहीं है पीएसीईई कार्यक्रम 100% वित्तपोषण प्रदान करते हैं जिसमें कोई क्रेडिट जाँच नहीं है। एक सामान्य बंधक फैशन में भुगतान का प्रबंधन नहीं किया जाता है क्योंकि हरी बंधक ग्रहणाधिकार एक घर के मालिक के स्थानीय संपत्ति कर बिल से जुड़ा हुआ है और मूल्यांकन के रूप में तैयार किया गया है।

गति हरी बंधक ऊर्जा कुशल घर सुधार या दोहरी फलक खिड़कियां, एचवीएसी सिस्टम, जल प्रणालियों, या सौर पैनलों की अग्रिम लागत, और अधिक के रूप में नवीकरणीय ऊर्जा प्रतिष्ठानों से जुड़े निर्माण उद्देश्यों के लिए अनुमोदित विक्रेताओं के माध्यम से त्वरित वित्तपोषण के लिए अनुमति देते हैं।

पेस ग्रीन बंधक के लिए ड्राफ्ट

कभी-कभी, घर में ऊर्जा कुशल उन्नयन जोड़ने की उत्तेजना के दौरान, और इन प्रकार के ऋण प्राप्त करने की रिश्तेदार सादगी, घर के मालिक सर्वश्रेष्ठ के लिए खरीदारी करना भूल जाते हैं कीमतों। कुछ मालिकों को $ 20, 000 विंडो अपग्रेड या $ 40, 000 "उन्नत" विंडो अपग्रेड के बीच का अंतर नहीं पता है।

चूंकि कोई आउट-जेब लागत नहीं है और संपूर्ण प्रोजेक्ट को संपत्ति कर भुगतानों के माध्यम से वित्त पोषित किया जाता है, तुलना खरीदारी खरीदारी के रास्ते से गिर सकती है।

मुख्य दोष हालांकि, बहुत अधिक भुगतान नहीं कर रहा है, हालांकि यह एक बहुत ही वास्तविक चिंता है। मूल समस्या यह है कि अक्सर घर के मालिकों का वादा किया जाता है कि नए खरीदार द्वारा ग्रहणाधिकार ग्रहण करने योग्य है, इस स्थिति में, घर के मालिक को बाद में घर बेचने के लिए चुना जाता है, और यह वास्तव में सच नहीं है। उदाहरण के लिए, यदि कोई नया खरीदार सुधार की लागत को मानने के लिए सहमत है, और कुछ तैयार हैं, तो खरीदार घर खरीदने के लिए ऋण को सुरक्षित नहीं कर पाएगा- फ़ैनी मॅई और फ़्रेडडी मैक और वीए या एफएचए ऋण के माध्यम से नहीं। वित्तपोषण मान्य नहीं है यदि खरीदार घर खरीदने के लिए पारंपरिक या सरकारी वित्तपोषण का उपयोग कर रहा है क्योंकि बैंक इसे अनुमति नहीं देंगे।

फेडरल हाउसिंग फाइनेंसिंग एजेंसी (एफएचएफए) धारणा की अनुमति नहीं देगा क्योंकि हरी वित्तपोषण संपत्ति कर बिल का हिस्सा है, जिसे बेहतर ग्रहणाधिकार माना जाता है, जिसका अर्थ है कि इसे फौजदारी की स्थिति में प्राथमिकता होगी और पहले और मौजूदा बंधक से पहलेऋणदाता किसी अन्य इकाई को बेहतर स्थिति प्राप्त नहीं करना चाहते हैं और मौजूदा ऋण के सामने रखा जाना चाहिए।

इसका मतलब यह है कि किसी और खरीदार को बेचने के लिए जो खरीद का वित्तपोषण कर रहे हैं, तो घर के मालिक को पूरी तरह से पीएसीई ऋण का भुगतान करना होगा।

चोट के अपमान को जोड़ने के लिए, भुगतान में पूर्व-भुगतान जुर्माना भी शामिल हो सकता है बेशक, एक विवेकपूर्ण होमबॉयर, जो कि नकद भुगतान करेगा, उदाहरण के लिए, शायद यह आग्रह करेगा कि घर के मालिक पीएसीई ऋण के अंतिम भुगतान की अनुमति देने के लिए मूल्य छूट देते हैं। इसलिए, घर के मालिक को इस कार्यक्रम में वास्तव में कोई जीत नहीं मिल सकती है या न ही पुनर्विक्रय की स्थिति में इस खेल में आगे आ सकता है, चाहे घर के मालिक को यह कार्यक्रम कैसे पेश किया जाए।

संपत्ति करों में हरित बंधनों के बारे में भूलना आसान है

कई घर मालिकों को साल में दो बार आने पर कर बिल का भुगतान करना पड़ता है या फिर मूलधन और ब्याज के अलावा, ऋण जब्त कर लिया जाता है और मासिक भुगतान किया जाता है। प्रायः, ग्रहणाधिकार आसानी से दिखाई नहीं देता है या यह टैक्स मूल्यांकन के रूप में प्रकट होता है, जो बंधक ऋण अधिकारियों और यहां तक ​​कि कुछ अंडरराइटर्स द्वारा खारिज करना आसान है। एक ऋणदाता ने मुझे हाल ही में एक फाइल का उल्लेख किया है, जिसकी विक्रेता की क्रेडिट जांच में क्रेडिट जांच हुई थी, जिसे विक्रेता ने बिक्री के लिए घर की सूची बनाने का फैसला करने के कुछ महीनों पहले बनाया था।

चूंकि पूछताछ पिछले 60 दिनों के भीतर की गई थी, इसलिए बंधक ऋण अधिकारी ने इसके बारे में पूछा, यह सुनिश्चित करने के लिए कि घर वालों ने एक कार या किसी अन्य बड़ी खरीद के वित्तपोषण से अतिरिक्त ऋण नहीं लिया।

यह पता चला कि घर के मालिक $ 18, 000 (8. 25% ब्याज, 20-वर्ष) पीएसीई ऋण कर ग्रहणाधिकार के रिकॉर्ड में और न ही शीर्षक कंपनी की संपत्ति प्रोफ़ाइल में ऋण का कोई जिक्र नहीं था। वर्तमान कर बिल पर मूल्यांकन के सूची में यह परिलक्षित नहीं हुआ। ऋणदाता प्रारंभिक शीर्षक रिपोर्ट की एक प्रति प्राप्त करता है और एक अपवाद के रूप में निम्नलिखित कथन था:

7 "संविदात्मक आकलन आवश्यक भुगतान" और / या "आकलन की सूचना" (कैलिफ़ोर्निया हीरो कार्यक्रम) नामक एक दस्तावेज़ में शामिल काउंटी के सैक्रामेंटो के लिए आकलन और अन्य मामले दस्तावेज़ नंबर किताब XXXXXXXXX, पृष्ठ XXXX के रूप में XX / XX / XXXX दर्ज किए गए ऑफिसियल रिकॉर्ड्स का उपर्युक्त दस्तावेज़ से संबद्ध कोई आकलन वार्षिक करों के साथ एकत्र किया जाता है।

एक अप्रशिक्षित आंखों के लिए, यह सिर्फ एक और आकलन प्रतीत होता है लेकिन यह एक PACE ऋण का प्रमाण है जो विक्रेता द्वारा बंद होने पर पूर्ण भुगतान किया जाना चाहिए।

यह कहना नहीं है कि पीएसीई ऋण या हीरो कार्यक्रम सभी बुरे हैं क्योंकि यह सच नहीं होगा। कार्यक्रमों के लिए कई फायदे हैं, और इससे घर के मालिकों को सुधार करने में मदद मिलती है, जो संभवत: वे बर्दाश्त नहीं कर सकें। लेकिन इस बात से अवगत रहें कि मालिकों को इन ऋणों के परिणाम और अच्छी बारीकियों को समझने में सहायता करने के लिए अपर्याप्त हो सकता है, जो ज्ञात हो, हो सकता है कि मकान मालिक ग्रीन बंधकों पर से गुजारें।