नकद भुगतान के बिना रियल एस्टेट निवेश (सैंडविच पट्टा विकल्प)

रियल एस्टेट में निवेश करने के कई तरीके हैं रियल एस्टेट निवेश या तो अल्पावधि लाभ या दीर्घकालिक किराये नकद प्रवाह के लिए हो सकता है। बहुत से लोग अचल संपत्ति के निवेशकों से प्यार करना पसंद करते हैं, लेकिन उन्हें नीचे भुगतान के लिए नकदी की कमी होती है और लगता है कि खरीद और पकड़े या खरीद और फ्लिपिंग ही पैसा बनाने का एकमात्र तरीका है। यह सच नहीं है

बिना नकद के रियल एस्टेट में निवेश के लिए रणनीतियां

नकदी के बिना रियल एस्टेट निवेश के लिए रणनीतियां हैं

आप कुछ सौ व्यवसाय कार्ड की लागत के रूप में कम शुरू कर सकते हैं। यह "आसान पैसा" के बारे में एक लेख नहीं है। हालांकि, सिर्फ अपनी इच्छा और कुछ पैरवी के साथ रियल एस्टेट में निवेश शुरू करने के तरीके हैं, लेकिन यह आसान नहीं है, लेकिन यह छोटी अवधि में आपकी जेब में नकदी में बदल सकता है।

हर जगह गुरुओं, टीवी पर, प्रिंट में और इंटरनेट पर इन सभी तरीकों को सिखाने वाले हैं। आप अचल संपत्ति निवेश वेबसाइटों से बहुत कुछ सीख सकते हैं, लेकिन बहुत महंगा पाठ्यक्रम या सलाह देने के लिए भुगतान करने के बारे में सावधान रहें। दूसरों ने कठिन तरीके से सीखा है कि, चाहे कितना भी प्रशिक्षक आपको जानता है और आपको सिखाता है, यह अभी भी आपके लिए बाहर जाने और इसे लागू करने के लिए है।

कुछ ऐसी तकनीकें जो आपको अचल संपत्ति से पैसा बनाने के लिए बिना कोई नकदी के बिना पैसा बनाने की अनुमति देगी:

• बर्ड डॉगिंग
• असाइनमेंट्स
• पट्टा विकल्प
• सैंडविच पट्टों
• बैक-टू-बैक क्लॉसिंग्स

इस आलेख में, मैं आपको इनमें से एक संक्षिप्त विवरण देता हूं तकनीकों, वे कैसे काम करते हैं, और कैसे कुछ रियल एस्टेट निवेशक उन्हें अपने निवेश कारोबार में नकदी आय के लिए उपयोग कर रहे हैं।

1। बर्ड डॉगिंग

इससे पहले कि आप वास्तव में मूल्य की प्रशंसा कर सकें, एक पक्षी कुत्ता अचल संपत्ति निवेशकों को प्रदान कर सकता है, आइए देखें कि इन निवेशक कौन हैं पहली चीज जो मन में आती है वह एक "पिलानी" है, जो घरों को खरीदती है, उन्हें फिक्सिंग करती है और उन्हें मुनाफे के लिए तेज़ी से बेच देती है। फिर दीर्घकालिक निवेशक जो घरों को किराये की संपत्तियों के रूप में खरीदता है, नकदी प्रवाह को महसूस करता है और समय के साथ प्रशंसा करता है।

इन अचल संपत्ति निवेश रणनीतियों में से कोई भी बहुत लाभदायक हो सकता है। निवेशक किस रणनीति को चुनता है, उनके लक्ष्य, स्वभाव और जोखिम सहिष्णुता के बारे में है।

इनमें से अधिक निवेशक ज्यादातर लोगों की सोच से बाहर हैं, खासकर दीर्घकालिक किराये के निवेशक वे कौन है? केवल कुछ ही उच्च प्रोफ़ाइल प्रकार हैं जिन्हें आप टीवी पर देखते हैं। विशाल बहुमत आप हर दिन देख रहे हैं लोग हैं उनके पास एक और सफल व्यवसाय हो सकता है और वे नकद हैं जो वे अचल संपत्ति में निवेश करना चाहते हैं। अपने कारोबार चलाने के लिए उनके अधिकांश समय की आवश्यकता होती है, और वे पारंपरिक संपत्ति जैसे रियल एस्टेट एजेंटों पर निवेश करने के लिए निवेश संपत्ति सौदों का पता लगाने में सहायता करते हैं। आमतौर पर वे इन सौदों के लिए अधिक भुगतान करेंगे क्योंकि रीयल एस्टेट एजेंट एकाधिक लिविंग सर्विस (एमएलएस) इन्वेंट्री से काम कर रहे हैं।मूल्य निर्धारण में बहुत अधिक लचीलेपन नहीं है, खासकर सौदा में कमीशन के साथ

इनमें से कई निवेशक कई संपत्ति खरीद रहे हैं उनकी प्रतिक्रिया क्या होगी, अगर उनसे संपर्क किया गया तो किसी ने कहा कि वे वर्तमान में खरीदते समय 10% से 40% कम पैसे के लिए घर खरीद सौदे ला सकते हैं? जवाब सरल है, क्योंकि वे इसमें पैसा बनाने के लिए हैं

जितना वे घर के लिए भुगतान करते हैं, उतना ही नकद प्रवाह से निवेश पर बेहतर वापसी (आरओआई), और जितनी जल्दी वे लॉक-इन इक्विटी

वे यह चाहते हैं कि ये व्यक्ति उन्हें सौदा करे। यह व्यक्ति एक पक्षी कुत्ते के रूप में जाना जाता है यह एक थोक व्यापारी होने की तरह थोड़ा सा है काम, अनुसंधान और जांच के माध्यम से, पक्षी कुत्ते को घर के मालिकों को बेचने की आवश्यकता होती है, जिन्हें बेचने की आवश्यकता होती है और वे सूचीबद्ध होने से पहले बंधक कठिनाइयों या बंधुओं के साथ या घर के मालिक नहीं हो सकते हैं।

यह पक्षी कुत्ता है, और इसे शुरू करने के लिए कोई नकदी की आवश्यकता नहीं है, केवल कुछ व्यवसाय कार्ड और बहुत प्रयास हालांकि, यह अचल संपत्ति में बहुत अधिक कर्ज वाले औसत व्यक्ति के लिए एक व्यवसाय का निवेश कर सकता है और ज्यादा नकद नहीं है।

वे बाहर हैं घरों की तलाश में अचल संपत्ति एजेंट लिस्टिंग नहीं हैं। वास्तव में, कुछ पक्षी कुत्तों के पास अचल संपत्ति एजेंट हैं, जो उन्हें दूध पीते हैं, जब एक परेशान घरदार बेचने में सक्षम नहीं होता है। पक्षी कुत्ता निवेशक को लाभदायक निवेश देता है और फीस $ 2000 और $ 10,000 प्रति सौदे के बीच चल सकती है जब वह बंद हो जाती है।

2। असाइनमेंट

अपने स्वयं के किसी धन का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति के निवेश में पैसा बनाने का एक अन्य तरीका असाइनमेंट का उपयोग करना है यह एक जटिल प्रक्रिया नहीं है लेकिन यह आवश्यक है कि आपके खरीदार को खरीद अनुबंध में अपने आप को लॉक करने से पहले ही तैयार किया गया है आप वास्तव में विक्रेता के साथ अपना सौदा करने के लिए जा रहे हैं और एक खरीद अनुबंध लिखना अनुबंध दर्शाता है कि क्रेता "आपका नाम और / या असाइन करता है।"

यह आपको विक्रेता की अगली सहमति के बिना, किसी और को, खरीदार को अनुबंध सौंपने की अनुमति देता है वे एक नकद खरीदार होना चाहिए, लेकिन यह सामान्यतः ऐसा मामला है जब आप इन प्रकार के सौदे कर रहे हैं विक्रेता को केवल सूचित किया जाएगा कि खरीदार अब खरीदार है और लेनदेन सामान्य रूप से खरीद अनुबंध शर्तों के अनुसार आगे बढ़ेगा

सौदा सौंपने पर एक और विचार है बकाया धन जमा जो आप विक्रेता को देते हैं यह पैसा शीर्षक कंपनी को बंद करने के साथ जमा किया जाता है, और आपको वह धनवापसी नहीं मिलेगी यह आपके खरीदार को स्थानांतरित कर देगा तो, आप इस राशि को यथासंभव कम रखना चाहते हैं, क्योंकि अभी भी कुछ जोखिम है कि सौदा बंद नहीं होगा।

यदि आप नियमित रूप से निवेशक खरीदार के साथ काम करते हैं, तो आप वास्तव में अपनी फीस प्राप्त कर सकते हैं जब आप अनुबंध के काम को पूरा करते हैं, और बंद होने तक इंतजार नहीं करना पड़ता है। हालांकि, सौदा बंद होने पर आपको भुगतान किया जा सकता है बेशक, यदि आप कुछ खरीदारों के साथ अच्छी तरह से जुड़े हुए हैं, और उन्हें सौदा का वर्णन कर सकते हैं और मौखिक वचनबद्धता प्राप्त कर सकते हैं, तो आप घर को लॉक करने से पहले आप बयाना पैसा भी सामने ला सकते हैं।

3। पट्टा विकल्प

पट्टा विकल्प रणनीति के मूल घटक मासिक पट्टे के भुगतान के साथ एक पट्टे होते हैं और पट्टे की अवधि के अंत में संपत्ति खरीदने का विकल्प होता है।उदाहरण के लिए एक उदाहरण के माध्यम से चलें कि यह कैसे काम करता है। आप एक निवेशक हैं जो किराए पर लेने की संपत्ति के रूप में एक घर का मालिक बनाना चाहते हैं, लेकिन आप नीचे भुगतान के लिए पर्याप्त नकदी पर नहीं बैठे हैं। आपके पास एक क्रेडिट स्कोर भी हो सकता है जो कि उधार लेना बहुत महंगा होता।

दस्यु संकेत, अखबार और क्रेगलिस्ट विज्ञापन या सिर्फ एक शब्द-मुंह सिफ़ारिश के साथ विपणन के माध्यम से, आप एक अत्यधिक प्रेरित घर मालिक की खोज करते हैं जो अपने घर को बेचने में सक्षम नहीं है। आइए एक काल्पनिक उदाहरण देखें मान लीजिए कि घर मालिकों का घर सूचीबद्ध था, लेकिन वे बेचने में असमर्थ रहे हैं। मौजूदा बाजार में घर 100,000 डॉलर मूल्य के हैं, उनके बंधक शेष $ 70,000 हैं, और उनके भुगतान करों और बीमा के साथ $ 525 / महीने हैं। एक पति या पत्नी को अपनी नौकरी से निकाल दिया गया है, और दूसरे ने एक बेहतर काम किया है ताकि उन्हें जल्द ही स्थानांतरित करने की आवश्यकता हो। हमारे निवेशक क्या करता है:

• अपने घर के भुगतान के बराबर लीज़ भुगतान के साथ 3 साल के लिए अपने घर पट्टे की पेशकश करता है
• $ 80, 000 के लिए पट्टे के अंत में घर खरीदने के लिए उन्हें दाहिनी हद तक भुगतान करने के लिए गैर-रिफाइंड पट्टा विकल्प भुगतान के रूप में $ 1, 500 का भुगतान करता है।
• मौखिक समझौते के साथ, निवेशक घर के लिए एक किरायेदार के लिए विपणन या अन्य विधियों का उपयोग करता है जो इसे पट्टा करने के लिए $ 750 / माह का भुगतान करने के लिए तैयार है। वे न्यूनतम एक साल के पट्टे पर हस्ताक्षर करेंगे।
• 3 साल के पट्टे के दौरान, करों और बीमा के रूप में रहना होगा / भुगतान में एस्क्रौ के साथ उन वस्तुओं का ख्याल रखना होगा।
• नकद बाहर: $ 525 x 3 पहले और पिछले महीने के पट्टे के भुगतान के लिए और एक सुरक्षा जमा = $ 1, 575 + $ 1, 500 पट्टा विकल्प भुगतान = $ 3, 075.
• नकद: पहले के लिए $ 750 x 3, आखिरी और सुरक्षा जमा = $ 2, 250.

यह सबसे बुरी स्थिति है, जिसमें निवेशक जेब से 825 $ के बाहर हैं। हालांकि, वे विक्रेता के साथ बेहतर बातचीत कर सकते थे और सुरक्षा जमा को स्थगित कर सकते थे या इसके साथ पूरी तरह समाप्त कर सकते थे, जो कि जेब से लगभग 300 डॉलर तक की रकम को छोड़ देंगे। यह इस घर को नियंत्रित करने और अंत में एक लाभदायक खरीद में लॉक करने के लिए बुरा नहीं है। यह पहले से ही मूल्य का भुगतान करने के लायक है, और 3 साल के पट्टे के दौरान इसकी सराहना की जाएगी। $ 250 / माह सकारात्मक नकदी प्रवाह 3 साल की अवधि में $ 9, 000 की राशि होगी इसलिए, भले ही निवेशक घर खरीदने के विकल्प का उपयोग न करें, तो उन्होंने निवेश किए छोटे नकदी की नकदी के आधार पर एक अच्छा लाभ कमाया है।

4। सैंडविच पट्टों

सैंडविच पट्टे के नाम के रूप में ही है: मध्यस्थ में निवेशक के साथ दो पट्टा विकल्प। इस स्थिति में, निवेशक को पट्टा अवधि के अंत में छूट पर संपत्ति खरीदने का विकल्प होना चाहती है, और वे एक किरायेदार ढूंढना चाहते हैं जो घर खरीदना चाहते हैं लेकिन क्रेडिट की समस्याओं या कमी के कारण नहीं हो सकता है नीचे भुगतान के लिए नकद की इस परिस्थिति में अधिकांश लोग जो खुद करना चाहते हैं, वे सही घर ढूंढने में प्रसन्न हैं जो वे पट्टे के विकल्प के साथ खरीद सकते हैं, अपने क्रेडिट को सुधारने और डाउन पेमेंट को एक साथ मिलाने के लिए समय निकाल सकते हैं।

हम पिछले उदाहरण का उपयोग करने जा रहे हैं, लेकिन एक नियमित किरायेदार के बजाय, निवेशक को कोई ऐसा व्यक्ति मिल जाता है जो घर खरीदना या किराया देना चाहता है।सभी संख्याएं समान हैं, सिवाय अब कि किरायेदार खरीदार एक 3 वर्ष मिलान पट्टा अवधि के अंत में घर के मालिक बनना चाहता है। किरायेदार खरीदार अब न केवल पहले, आखिरी और सुरक्षा जमा का भुगतान करता है, बल्कि पट्टे के अंत में घर खरीदने के अधिकार के लिए पट्टा विकल्प गैर-वापसी योग्य भुगतान भी देता है। इसके अलावा, किरायेदार खरीदार इससे सहमत हैं कि अगर वे घर खरीदते हैं, तो कीमत 110 डॉलर होगी, 000। अब निवेशक के लिए नकदी प्रवाह इस तरह दिखता है:

• वही $ 3, 075 विक्रेता को पहले पट्टे विकल्प के लिए बाहर जा रहा है ।
• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 पट्टा विकल्प भुगतान = $ 3, 750 में आ रहा है।
• निवेशक भी एक उच्च पट्टा विकल्प भुगतान के लिए कहा हो सकता था, लेकिन $ 675 सकारात्मक नकदी प्रवाह से खुश था जब दोनों सौदों पर हस्ताक्षर किए गए हैं
• विक्रेता $ 675 अप-फ्रंट, $ 250 / माह के लिए 34 शेष महीनों (पहले / आखिरी भुगतान किया), और $ 30,000,000 के लिए $ 110,000 के लिए घर बेच कर सकल लाभ कमाता है, लेकिन केवल $ 80,000 का भुगतान करता है।
• निवेशक के सकल लाभ 39 डॉलर है, 175 के साथ अपने पैसे का शून्य डॉलर निवेश किया है।

इस रणनीति का एक अन्य लाभ यह है कि किरायेदार खरीदार घर के मालिक होने की उम्मीद कर रहा है और इससे बेहतर ख्याल रखेगा। वास्तव में, कुछ निवेशक पट्टों पर बातचीत कर रहे हैं, जिनके लिए किरायेदार को किसी भी मरम्मत के पहले $ 100 या अधिक का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। जैसा कि मूल बंधक भुगतान में बीमा और करों का भुगतान किया जा रहा है, खर्च न्यूनतम हैं

यदि निवेशक सभी अड्डों को कवर करना चाहता है, तो वे सीधे बंधक भुगतान का भुगतान कर सकते हैं, विक्रेता को ऐसी स्थिति में नहीं दे सकते जहां वे वैसे भी डिफॉल्ट कर सकते हैं।

पट्टा विकल्प और सैंडविच पट्टों को रणनीतियों अक्सर अपने पोर्टफोलियो में संपत्ति जोड़ने और मासिक नकदी प्रवाह बनाने के लिए अचल संपत्ति निवेशकों द्वारा उपयोग किया जाता है।

5। बैक-टू-बैक क्लॉसिंग्स आवास और बंधक मेघ जो 2007 में शुरू हुई थी, ने ऋण और अचल संपत्ति लेनदेन व्यवसायों में बहुत बदलाव किए। शीर्षक कंपनियों जो डबल क्लॉजिंग करते थे और दूसरे की आय के साथ एक सौदा फंड करते थे अब कहीं ज्यादा नहीं मिलते हैं हालांकि, अपने पैसों के उपयोग के बिना, बैक-टू-बैक क्लॉइंग के साथ थोक और फ्लिप प्रॉपर्टी का एक तरीका है।

बेशक, पहली आवश्यकता यह है कि आपके पास एक लाभदायक थोक फ्लिप डील की स्थापना है। आपके पास सही कीमत पर खरीदी गई पहली संपत्ति होनी चाहिए, और एक अच्छा निवेश पर इसे खरीदने के लिए एक तैयार निवेशक। लाभ को एक शुल्क कवर करने के लिए पर्याप्त होना जरूरी है, ताकि आपको पहले सौदे बंद करने के लिए अन्य लोगों के पैसे का उपयोग करने के लिए आवश्यक हो, ताकि आप अपने निवेशक को दूसरी बिक्री बंद कर सकें।

लेन-देनशील धन एक समान अवधि की संपत्ति को उसी दिन या फिर 24 घंटों के भीतर बेचने के लिए एक सौदे के लिए एक बहुत ही अल्पकालिक ऋण प्राप्त करने की प्रक्रिया है ट्रांज़ेक्शनल ऋणदाता शीर्षक कंपनी के साथ धनराशि रखेगा, जिसे पहले सौदा बंद करने के लिए आवश्यक है। एक बार जब यह सौदा बंद हो जाता है, तो आप दूसरी सौदा पर चले जाते हैं, आमतौर पर इसके पीछे अनुसूचित किया जाता है। उस सौदा के लिए समापन बयान लेनदेन ऋणदाता को उस भुगतान के लिए भुगतान करेगा जो वे पहले सौदा के साथ उधार देने के लिए और उनके शुल्क के अनुसार।यह आम तौर पर कम से कम $ 2, 500 है, और यह भी दी गई राशि के प्रतिशत पर आधारित हो सकता है। आप संतुलन और अपने मुनाफे मिल