रचनात्मक रियल एस्टेट वित्तपोषण

अचल संपत्ति में क्रिएटिव वित्तपोषण 1 9 70 के दशक में एक अति गर्म विषय था। मेरे लिए यह विश्वास करना कठिन है कि रचनात्मक वित्तपोषण में कई अग्रणी किंवदंतियों अब मर चुके हैं, लेकिन अपने चरम पर एक सवारी की सवारी कितनी है?

जब 1 9 70 के दशक के अंत में ब्याज दरों में 18% की बढ़ोतरी हुई, तो कई खरीदारों को अचल संपत्ति बाजार से मजबूर किया गया और रचनात्मक वित्तपोषण उस ज़रूरत से ज़िंदगी तक पहुंच गया। बिक्री के लिए बहुत से घरों का उद्घाटन ओडब्ल्यूसी के साथ किया गया था, जिसका अर्थ है मालिक (मालिक वित्तपोषण) ले जाएगा।

इस अवधि के दौरान, कुछ भी और सब कुछ रचनात्मक वित्तपोषण की आड़ में किया गया था गति इतना उन्मत्त थी कि कई एजेंटों ने यह विचार करना बंद नहीं किया कि वे किस तरह के सौदों के साथ मिल रहे थे, कानूनी बहुत कम नैतिक थे। कल्पना की जा सकने वाली किसी भी प्रक्रिया के बारे में, भले ही यह एक अच्छा विचार नहीं था, इसका अक्सर उपयोग किया जाता था।

क्रिएटिव फाइनेंसिंग विकल्पों के प्रकार

• ऑफ-किनारे विदेशी ट्रस्ट कुछ लोग अब भी एक किनारे के विदेशी ट्रस्ट के तहत काम करते हैं, लेकिन अगर आईआरएस उन्हें पाता है, तो ये लोग जेल में खत्म हो सकते हैं। आईआरएस किनारे किनारे के विदेशी ट्रस्टों पर दयालु नहीं दिखता है, भले ही महंगे इटैलियन सूट में एक तेजी से बात कर रहे विक्रेता क्या कहता है एक किनारा विदेशी विश्वास एक तरह से दूसरे देश में चुपके से पैसा लगाने का एक तरीका है। टैक्स डोडर्स तो उस विदेशी देश में संपत्ति का अधिवास भरोसा करते हैं।
• लेनदेन के अधीन बहुत से ऋणों ने एक्सेलेरेशन के लिए बुलाए जाने वाले अलगाव के नियम नहीं छोड़े, इसलिए खरीदार किसी मौजूदा ऋण पर भुगतान का भुगतान कर सकते हैं, विक्रेता के नाम को ऋण पर छोड़ सकते हैं और यह ठीक है। वाह। बैंकों को कम ब्याज दर में लॉक करना पसंद नहीं था और एक संभावित उधारकर्ता को खोने पर जब खरीदारों ने विषय- वित्तपोषण के साथ घर खरीदा था। लेनदेन से विषय आज जोखिम भरा है क्योंकि उधारकर्ता बिक्री पर ऋण दे सकते हैं और कह सकते हैं। उल्लेख नहीं करने के लिए, अधिकांश विक्रेता किसी विषय-लेनदेन से जुड़े दायित्व नहीं चाहते हैं।

• अभ्यस्त ऋण कुछ प्रकार के बंधक खुले तौर पर विज्ञापित किए गए थे कि एक नया खरीदार मौजूदा मालिक के ऋण को ग्रहण कर सकता है यदि क्रेता ऋण ग्रहण करने के लिए योग्य है, तो बैंक ने देयता से विक्रेता को जारी किया है। एक ऋण धारणा उन दिनों खरीदार को ऋणदाता शुल्क में हजारों डॉलर बचा, और इन शर्तों के तहत कई बिक्री जल्दी बंद हो सकती थी आज, कोई भी अपेक्षित ऋण उपलब्ध नहीं है।
• भूमि अनुबंध भूमि अनुबंध के साथ एक समस्या लेनदेन के बीमा करने के लिए एक शीर्षक बीमा कंपनी खोज रही है ज़मीन का अनुबंध नहीं है, जो एक खरीदार को उचित शीर्षक देता है, आम तौर पर एक अंतर्निहित बंधक नहीं होता है क्योंकि अधिकांश ऋणों में एक अलगाव की धारा होती है। जब कोई घर विक्रेता द्वारा नि: शुल्क और स्पष्ट रूप से स्वामित्व में है, तो भूमि अनुबंध का सबसे अच्छा उपयोग किया जाता है
• विक्रेता द्वारा किए गए बंधक या विश्वास विलेख यदि एक विक्रेता एक संपत्ति का पूर्ण अधिकार रखता है और उधारकर्ता के लिए वित्तपोषण करना चाहता है, तो एक आसान उपयोग उपकरण एक बंधक या ट्रस्ट डीड है। प्रत्येक राज्य के अपने स्वयं के कानून हैं कि क्या यह एक बंधक या ट्रस्ट डीड रिकॉर्ड करने के लिए प्रथा है कैलिफोर्निया में, उदाहरण के लिए, अनुमोदन नोटों को सुरक्षित करने के लिए शीर्षक और विश्वास कर्मों को व्यक्त करने के लिए कार्य अनुदान आमतौर पर इस्तेमाल किया जाता है

डोड-फ्रैंक अधिनियम और होम खरीद के लिए क्रिएटिव फाइनेंसिंग नियम

डोड-फ्रैंक एक्ट 2010 के जुलाई में कानून में हस्ताक्षर किए डोड-फ्रैंक वॉल स्ट्रीट उपभोक्ता सुधार और संरक्षण कानून के लिए एक छोटा शब्द है। कांग्रेसी बार्नेट बार्नी फ्रैंक और उसके बाद-सीनेटर क्रिस्टोफर जॉन डोड, डोड-फ्रैंक एक्ट ने वित्तीय नियमों में व्यापक बदलाव लाए और सच्चर इन लेंडिंग एक्ट में संशोधन किया। इस व्यापक परिवर्तन ने नई एजेंसियां ​​बनाई और कई कानून बदल दिए।

आप डोड-फ्रैंक अधिनियम को मारने के बिना वित्तपोषण में एक मृत बिल्ली स्विंग नहीं कर सकते इस संदर्भ के लिए मैं गरीब बिल्ली से माफी चाहता हूं; यह है कि वाक्यांश बहुत अच्छी तरह से फिट बैठता है

डोड-फ्रैंक अधिनियम का हिस्सा विक्रेता वित्तपोषण से संबंधित है। यह कुछ प्रकार के वित्तपोषण को विनियमित और अस्वीकृत करता है जिसे अतीत में आसानी से अनुमति दी गई थी। 1 9 70 के दशक के फ्री-झूलते दिनों के विपरीत जब कोई व्यक्ति ऋण की व्यवस्था कर सकता है और जब तक व्यक्ति के पास अचल संपत्ति लाइसेंस होता है, तब तक किसी व्यक्ति को बंधक ऋण प्रदाता के रूप में लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए। विक्रेताओं को वे एक साल से अधिक 3 संपत्तियों पर मालिक वित्तपोषण शर्तों का विस्तार नहीं करते प्रदान करने से छूट प्राप्त कर रहे हैं। अन्य नियम हैं:

• विक्रेता स्वामी वित्तपोषण की पेशकश कर सकता है जब तक कि विक्रेता ने घर का निर्माण नहीं किया था इससे घर के बिल्डरों को मालिक वित्तपोषण देने से समाप्त होता है
• कोई गुब्बारा भुगतान नहीं है रचनात्मक वित्तपोषण की पेशकश करने का एक पसंदीदा तरीका आम तौर पर एक अल्पावधि ऋण होता है, 3 या 5 साल का कहना है, अंत में एक गुब्बारे के साथ, जिसका अर्थ है कि पूरे शेष राशि देय होगी और देय होगी। मालिक-वित्तपोषित ऋण अब amortized होना चाहिए
• विक्रेता केवल किसी भी खरीदार को मालिक वित्तपोषण की पेशकश नहीं कर सकता जो साथ में होता है विक्रेता को यह निर्धारित करने की ज़िम्मेदारी है कि खरीदार घर खरीदने और ऋण वापस करने के लिए योग्य है। इसका मतलब यह हो सकता है कि विक्रेता को क्रेता पर क्रेडिट रिपोर्ट चलाने की आवश्यकता होगी, जो संभवत: खराब क्रेडिट वाले सभी घर खरीदारों को समाप्त कर देगा।
• 5 साल के बाद उचित वार्षिक वृद्धि के आधार पर ऋण तय किया जाना चाहिए या समायोज्य होना चाहिए, और एक उचित जीवनकाल कैप
• मालिक-वित्तपोषित ऋण को फेडरल रिजर्व बोर्ड द्वारा स्थापित अन्य मानदंडों को पूरा करना होगा। हालांकि यह नो बुलन की आवश्यकता है जो कई रचनात्मक वित्तपोषण प्रयासों को रोक देगा। कुछ विक्रेताओं और खरीदारों के लिए एक समाधान एक पट्टा-विकल्प बिक्री हो सकता है

रचनात्मक वित्तपोषण के माध्यम से घर खरीदने से पहले, कानूनी सलाह प्राप्त करें

लिखने के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, बीआरई # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में ब्रोकर-एसोसिएट हैं।