मौजूदा ऋण के अधीन गृह ख़रीदना

जब ब्याज दरों में वृद्धि होती है, तो ख़रीदने वाला विषय अचानक घर खरीदारों के लिए एक बहुत ही आकर्षक वित्तपोषण विकल्प की तरह दिखता है। जब ब्याज दरें कम हो जाती हैं, तो घर के खरीदारों लेनदेन के मुताबिक बचते हैं। लेकिन ब्याज दरें केवल एकमात्र कारक नहीं हैं जो यह निर्धारित करने के लिए उपयोग की जाती है कि खरीदार वित्तपोषण के विषय में खरीदारी प्रस्ताव पेश कर सकता है या नहीं।

क्या ख़रीदना विषय है?

"विषय को ख़रीदना" का अर्थ है मौजूदा बंधक के अधीन घर खरीदना।

इसका मतलब है कि विक्रेता मौजूदा बंधक का भुगतान नहीं कर रहा है और खरीदार भुगतान को ले रहा है मौजूदा बंधक के अवैतनिक शेष राशि को खरीदार की खरीद मूल्य के भाग के रूप में गिना जाता है

एक खरीदार एक बंधक को घर क्यों खरीद सकता है?

विषय खरीदने के लिए प्राथमिक कारण विक्रेता की मौजूदा ब्याज दर को खत्म करना है। यदि वर्तमान ब्याज दरें 7% हैं और एक विक्रेता के पास 5% तय-ब्याज दर है, तो 2% विचरण खरीदार के मासिक भुगतान में काफी अंतर कर सकते हैं।

• 5% ब्याज दर पर $ 200,000 की बंधक $ 1, 073. 64 प्रति माह के भुगतान पर परिशोधित होता है।
• 7% ब्याज दर पर $ 200,000 की बंधक $ 1, 330. 60 प्रति माह के भुगतान पर परिशोधित होता है।
• इन परिस्थितियों में खरीदार को मासिक बचत $ 256 है 96 या $ 3, 083. 52 प्रति वर्ष

दूसरा कारण: आम तौर पर खरीदारों, वित्तपोषण के लिए विषय का उपयोग करते समय एक घर खरीदने के योग्य नहीं होते हैं जब तक विक्रेता खरीदार की क्रेडिट रिपोर्ट को खींचने का फैसला नहीं करता है

यदि कोई विक्रेता तैयार है, तो खराब क्रेडिट वाला कोई खरीदार भी घर के विषय में खरीद सकता है।

विकल्प के विषय में तीन प्रकार

बिक्री के लिए एक विषय जरूरी है कि मालिक वित्तपोषण शामिल नहीं है, लेकिन यह संभव है। चाहे विक्रेता किसी प्रकार के वित्तपोषण कर लेता है इस पर निर्भर करता है कि क्या विक्रेता खरीद मूल्य के मुकाबले बंधक और / या नीचे भुगतान की राशि को लपेटता है

• नकदी से ऋण के लिए एक सीधी विषय

  विषय का सबसे सामान्य प्रकार है जब खरीदार नकदी में खरीद मूल्य और विक्रेता के मौजूदा ऋण शेष के बीच का अंतर देता है उदाहरण के लिए, यदि विक्रेता की मौजूदा ऋण शेष $ 150,000 है और बिक्री मूल्य 200 डॉलर है, तो खरीदार को विक्रेता को 50,000 डॉलर नकद देनी चाहिए।

• विक्रेता कैरैक के साथ एक सीधी विषय

  विक्रेता का लेयरबैक, जिसे विक्रेता या मालिक वित्तपोषण के रूप में भी जाना जाता है, अधिकतर एक दूसरे बंधक के रूप में पाए जाते हैं एक विक्रेता कैरीबैब एक भूमि अनुबंध या पट्टा विकल्प बिक्री साधन भी हो सकता है।

  उदाहरण के लिए, यदि बिक्री मूल्य 200 डॉलर है, 000, मौजूदा ऋण शेष $ 150,000 है, और खरीदार 20,000 डॉलर का डाउन पेमेंट कर रहा है, तो विक्रेता 30,000 डॉलर के शेष शेष राशि को ले जाएगा पार्टियों के बीच बातचीत की गई अलग ब्याज दर और शर्तोंखरीदार विक्रेता के ऋणदाता को एक भुगतान और विक्रेता को एक अलग ब्याज दर पर एक अलग भुगतान करने के लिए सहमत होगा।

• लपेटें-आसपास के विषय में

  एक रैप-थ्रू विषय के कारण विक्रेता को रुचि का ओवरराइड देता है क्योंकि विक्रेता मौजूदा बंधक शेष राशि पर पैसा बनाता है मान लें कि मौजूदा बंधक में 5% की ब्याज दर है अगर बिक्री की कीमत 200 डॉलर है, 000 और खरीदार नीचे $ 20, 000 डालता है, विक्रेता की कैरबैक 180 डॉलर होगी, 000। 6% की दर से, विक्रेता $ 150, 000 और 6% की मौजूदा बंधक पर 1% बनाता है $ 30, 000 की शेष राशि। खरीदार $ 180, 000 पर 6% का भुगतान करेगा।

विषय और ऋण धारणा के बीच का अंतर

लेनदेन के विषय में, न तो विक्रेता और न ही खरीदार मौजूदा ऋणदाता को बताता है कि विक्रेता ने संपत्ति बेच दी है और खरीदार अब भुगतान कर रहा है खरीदार ने ऋण लेने के लिए बैंक की अनुमति प्राप्त नहीं की। उधारकर्ताओं ने अपने बंधक और विश्वास कर्मों में विशेष शब्दाडंबर रखे हैं जो ऋणदाता को अलगाव की स्थिति में ऋण को गति देने का अधिकार देते हैं।

क्या बैंक इन ऋणों को कारण बताते हैं और हस्तांतरण पर देय कहते हैं? निर्भर करता है। कुछ स्थितियों में, कुछ बैंक केवल खुश हैं कि कोई - कोई - भुगतान कर रहा है लेकिन बैंकों को बंधक या ट्रस्ट डीड में त्वरण खंड के कारण सही है। यही वह खरीदार के लिए एक जोखिम भरा स्थिति बनाता है। अगर खरीदार बैंक की मांग पर ऋण का भुगतान नहीं कर सकता, तो बैंक फौजदारी शुरू कर सकता है

यदि कोई क्रेता ऋण धारणा करता है, तो खरीदार औपचारिक रूप से बैंक की अनुमति के साथ ऋण ग्रहण करता है। इसका मतलब है कि विक्रेता का नाम ऋण से हटा दिया जाता है, और खरीदार ऋण के लिए उत्तीर्ण होता है, जैसे किसी भी अन्य खरीद धन ऋण। आम तौर पर, बैंक खरीदार को ऋण धारणा को संसाधित करने के लिए एक धारणा शुल्क का शुल्क लेते हैं, लेकिन परंपरागत ऋण प्राप्त करने के लिए शुल्क फीस से काफी कम है। एफएचए ऋण ऋण धारणा के लिए अनुमति देते हैं लेकिन अधिकांश पारंपरिक ऋण नहीं करते हैं।

_{लेखन के समय, एलिजाबेथ वेंटरब, ड्रे # 00697006, कैलिफोर्निया के सैक्रामेंटो में ल्यों रियल एस्टेट में एक ब्रोकर-एसोसिएट है।}