रियल एस्टेट मूल्यांकन और मूल्यांकन की आय पद्धति

इस पद्धति का उपयोग आय गुणों के लिए किया जाता है

अगर किसी संपत्ति का इस्तेमाल किराए या पट्टों से आय उत्पन्न करने के लिए किया जाता है, तो मूल्यांकन या मूल्यांकन की आय पद्धति का उपयोग सामान्यतः किया जाता है। संपत्ति द्वारा उत्पन्न शुद्ध आय का उपयोग कुछ कारकों के साथ संयोजन के रूप में किया जाता है, यदि यह बेचा जाता है तो मौजूदा बाजार पर इसके मूल्य की गणना कर सकते हैं।

यह संपत्ति में केवल निवेशक नहीं हैं जो परिचालन द्वारा उत्पन्न शुद्ध आय में रुचि रखते हैं।

वे लगभग हमेशा वित्तपोषण की तलाश करेंगे और उधारदाताओं से सावधानीपूर्वक आय और व्यय विवरणों की जांच करनी होगी जितनी संभव हो सके कि उनका निवेश सुरक्षित है। उधारदाताओं को सामान्य अधिभोग किराए देखना चाहते हैं जो मालिकों के लिए छोड़ दिया लाभ के साथ बंधक भुगतान करने के लिए पर्याप्त खर्चों से अधिक है

मूल्य का आकलन करने के लिए कैपिटलाइजेशन दर (कैप रेट) का उपयोग करते हुए

जब आय की संपत्ति के मूल्य में पूंजीकरण दर का उपयोग किया जाता है, तो संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय का उपयोग किया जाता है, और इसके बीच एक व्युत्क्रम संबंध है कीमत और टोपी दर पूछ दूसरे शब्दों में, टोपी दर जितनी अधिक होगी, उतनी ही कम कीमत पूछना चाहिए।

मूल्य अनुमान के लिए सकल किराया गुणक का उपयोग करना

सकल किराया गुणक या जीआरएम टोपी दर के साथ उपयोग की जाने वाली शुद्ध परिचालन आय के बजाय एक संपत्ति के सकल किराये का उपयोग करता है। इस गणना को करने के दो तरीके हैं, क्योंकि सकल संभावित आय (जीपीआई) और सकल आपरेटिंग आय (जीओआई) है।

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जैसा कि प्रत्येक की गणना से देखा जा सकता है, सकल ऑपरेटिंग आय का उपयोग करते हुए मान अनुमान बहुत बेहतर है, क्योंकि अधिभोग और गैर-भुगतान के लिए नुकसान माना जाता है।

फिर स्थिति और भविष्य के खर्चों पर विचार किया जाना चाहिए

अधिक व्यक्तिपरक, लेकिन बहुत महत्वपूर्ण, संपत्ति की स्थिति को ध्यान में रखते हुए

न तो आय वैल्यूएशन के तरीकों से संपत्ति की स्थिति और भावी संभावित बड़े मरम्मत के खर्चों पर विचार किया जाता है, उन पर मूल्य के अंतिम अनुमान पर पहुंचने में विचार किया जाना चाहिए।

एक मौजूदा संपत्ति खरीदते समय, यह बहुत कुशलता से काम कर सकता था, या परिचालन संबंधी समस्याएं हो सकती हैं जो शुद्ध आय को निराश कर रही हैं जब निवेशक एक अपार्टमेंट परियोजना का एक उदाहरण के रूप में मूल्यांकन कर रहे हैं, तो किराए किराए पर नहीं हो सकते हैं, और खर्च वह होना चाहिए जितना अधिक होना चाहिए।

मान लें कि मकान मालिक सेवाओं के बदले कुछ किरायेदारों को किराये की रियायतें दे रहे हैं, या सिर्फ इसलिए कि उन्हें समस्याएं हैं और मकान मालिक उन्हें बेदखली नहीं करना चाहते हैं। या, मरम्मत और रखरखाव के खर्च समान गुणों के आदर्श के मुकाबले कम रहे हैं। मकान मालिक प्रबंधन के कर्तव्यों का थका हुआ हो सकता है या न कि खराब रखरखाव से सड़क नीचे आने वाली समस्याओं से संबंधित है।

निवेशक जो ऑपरेशन के हर पहलू की जांच करते हैं, वे एक मौका देख सकते हैं क्योंकि किराया संख्या वास्तविक नहीं है।वे देखते हैं कि किरायेदारों को पूर्ण मौजूदा किराए पर उन इकाइयों में लाने से शुद्ध लाभप्रदता में काफी अंतर होगा, इसलिए वे इसे खरीदना चाहते हैं। वे देख सकते हैं कि सम्पत्ति का खर्च उतना नहीं है जितना कि वे होना चाहिए और संपत्ति दुर्घटना में पड़ रही है, इसलिए वे खरीद पर पास कर सकते हैं।

तीव्र निवेशकों और निश्चित रूप से उधारदाताओं ध्यान से प्रोजेक्ट की वित्तीय स्थिति को ध्यान में रखकर निश्चित होंगे कि वास्तविक संख्या वे क्या कर रहे हैं। यह आश्चर्य की बात है कि कितने छोटे व्यावसायिक संपत्तियों का प्रबंधन गलत है या तो किराए बहुत कम हैं, खर्च बहुत अधिक है, या दोनों का संयोजन। ऐसे निवेशक जो किराए और खुदाई के बिना बुनियादी मूल्यांकन गणना को रोकते हैं, अक्सर गुणों के लिए सबसे अच्छा सौदा या अतिदेय भुगतान करते हैं।

आय पद्धति को जानने के लिए, क्योंकि यह एक बहुत इस्तेमाल किया है

यदि आप निवेशक ग्राहकों के साथ काम करने की योजना बनाते हैं, तो मूल्यांकन की आय पद्धति जानने के लिए आवश्यक होने पर महत्वपूर्ण समय व्यतीत करें। आप अपने निवेशक खरीदार या विक्रेता ग्राहकों को उन शब्दावली का उपयोग करने के लिए नहीं चाहते हैं जो आप उन गणनाओं को नहीं पहचानते हैं जो आप नहीं कर सकते।

निवेशकों के साथ काम करना काफी फायदेमंद हो सकता है, क्योंकि यह जगह अचल संपत्ति बाजार काफी सक्रिय है।

आप संतुष्ट निवेशक ग्राहकों से अच्छे पुनरावृत्ति व्यवसाय के साथ-साथ रेफ़रल भी बनाएंगे।

** अद्यतन: मैं अचल संपत्ति बाजार दुर्घटना के बाद इस आलेख को अद्यतन कर रहा हूं और वसूली की शुरुआत में प्रतीत होता है। बाजार की समस्याओं के बाद मूल्यांकनकर्ता अत्यंत रूढ़िवादी बन गए हैं और संपत्तियों के मूल्यांकन के तहत वसूली के जरिये वसूली को धीमा करने और तुलनीयता के लिए फौजदारी का इस्तेमाल करने के लिए दोषी ठहराया गया है। हालांकि, वे अभी भी एक उलटना पर वापस हो रहे हैं लगता है