वाणिज्यिक रियल एस्टेट: परिभाषा, प्रभाव, आरईआईटी

परिभाषा: वाणिज्यिक अचल संपत्ति आय उत्पादन के उद्देश्य के लिए स्वामित्व वाली किसी भी संपत्ति है संयुक्त राज्य अमेरिका में लगभग 6 खरब डॉलर का वाणिज्यिक अचल संपत्ति है यहां वाणिज्यिक अचल संपत्ति की पांच सबसे बड़ी श्रेणियां हैं

• रिटेल इनडोर शॉपिंग मॉल, आउटडोर पट्टी मॉल और बड़े बॉक्स रिटेलर्स शामिल हैं। इसमें किराना स्टोर और रेस्तरां भी शामिल हैं उसका मूल्य करीब 2 डॉलर है 1 ट्रिलियन, या वाणिज्यिक अचल संपत्ति के कुल मूल्य का 36 प्रतिशत इसमें कम से कम 9. 5 अरब वर्ग फुट शॉपिंग सेंटर स्थान है। अधिक जानकारी के लिए, रिटेलिंग क्या है?

• होटल मोटेल, लक्जरी रिसॉर्ट्स और बिजनेस होटल शामिल हैं। इस श्रेणी में ऐसे घर शामिल नहीं हैं, जो एयरबीएनबी के माध्यम से कमरे किराए पर लेते हैं मोटे तौर पर 4 हैं। 4 मिलियन होटल के कमरे $ 1 के लायक हैं 92 ट्रिलियन
• कार्यालय भवन मैनहट्टन गगनचुंबी इमारतों से लेकर अपने वकील के कार्यालय तक सब कुछ शामिल करें लगभग $ 4 अरब वर्ग फुट ऑफिस स्पेस है, जो करीब $ 1 है। कुल 7 ट्रिलियन, या 29 प्रतिशत।
• अपार्टमेंट इमारतों वाणिज्यिक अचल संपत्ति हैं इसका कारण यह है कि कंपनियां केवल एक मुनाफा कमा सकती हैं। यही कारण है कि उनके मालिकों द्वारा किराए पर घर आवासीय हैं, वाणिज्यिक नहीं हैं कुछ रिपोर्टों में वाणिज्यिक अचल संपत्ति के बजाय आवासीय अचल संपत्ति के लिए आंकड़ों में अपार्टमेंट बिल्डिंग डेटा शामिल हैं करीब 33 मिलियन वर्ग फुट अपार्टमेंट किराए पर लेने की जगह है, लगभग $ 1 का मूल्य 44 ट्रिलियन
• औद्योगिक संपत्ति का उपयोग उत्पाद, निर्माण या वितरण के लिए किया जाता है इसे हमेशा वाणिज्यिक नहीं माना जाता है, खासकर भूमि उपयोग योजनाओं में और ज़ोनिंग में। लगभग 240 अरब डॉलर की संपत्ति के 13 अरब वर्ग फुट औद्योगिक संपत्ति हैं

अन्य वाणिज्यिक अचल संपत्ति श्रेणियां बहुत छोटी हैं। इसमें कुछ गैर लाभ शामिल हैं, जैसे अस्पताल और स्कूल रिक्त भूमि वाणिज्यिक अचल संपत्ति है अगर यह पट्टा, बेचा नहीं होगा (स्रोत: "पुनर्प्राप्ति के लक्षण," वॉल स्ट्रीट जर्नल, 5 अक्टूबर 2010. "रियल एस्टेट उद्योग के बारे में सांख्यिकी," रियल एस्टेट गोलमेज।

"वाणिज्यिक रियल एस्टेट इंडेक्स," स्टैंडर्ड एंड पुअर्स।) >

वाणिज्यिक रियल एस्टेट की अर्थव्यवस्था पर कैसे प्रभाव पड़ता है?

जीडीपी के एक घटक के रूप में, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के निर्माण में यू.एस. के 3% उत्पादन का योगदान है। 2016 में, 516 अरब डॉलर का वाणिज्यिक अचल संपत्ति निर्माण हुआ, जो 2015 में 507 अरब डॉलर से नीचे था। रिकॉर्ड उच्च 586 डॉलर था। 2008 में 3 अरब। कम $ 376 था। 2010 में 3 अरब डॉलर। यह 4% से गिरावट का प्रतिनिधित्व करता है। जीडीपी का 6%।

आवास बुलबुले की तुलना में यह दो साल तक वाणिज्यिक अचल संपत्ति निर्माण को क्यों चोटी तक ले गया? वाणिज्यिक अचल संपत्ति के निर्माण में बस आवासीय अचल संपत्ति के निर्माण से अधिक समय लगता है।बिल्डर्स को पहले यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता है कि नए विकास का समर्थन करने के लिए पर्याप्त घर और दुकानदार हैं। फिर निवेशकों से धन जुटाने में समय लगता है। शॉपिंग सेंटर, कार्यालय और स्कूलों का निर्माण करने में कई सालों लगते हैं। नए भवनों को पट्टे के लिए अधिक समय लगता है जब आवास बाजार 2006 में दुर्घटनाग्रस्त हो गया, वाणिज्यिक अचल संपत्ति परियोजनाएं पहले से ही चल रही थीं।

आप अनुमान लगा सकते हैं कि आवास बाजार के उतार-चढ़ाव के बाद वाणिज्यिक अचल संपत्ति में क्या होगा। एक ठंडी सूचक के रूप में, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के आंकड़े एक या दो साल तक आवासीय रुझानों का पालन करते हैं

वे एक मंदी के संकेत नहीं दिखाएंगे वे आम तौर पर आवासीय अचल संपत्ति के बाद अपने कम अच्छी तरह से मारा।

वाणिज्यिक रियल एस्टेट में निवेश कैसे करें

अचल संपत्ति निवेश ट्रस्ट एक सार्वजनिक कंपनी है जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति का विकास और मालिक है। आरईआईटी में शेयर खरीदना व्यक्तिगत निवेशक के लिए व्यावसायिक अचल संपत्ति से लाभ का सबसे आसान तरीका है। आप स्टॉक, बांड या किसी अन्य प्रकार की सुरक्षा जैसे आरईआईटी के शेयर खरीद और बेच सकते हैं वे निवेशकों को कर योग्य आय वितरित करते हैं, स्टॉक लाभांश के समान। आरईआईटी आपको बंधक के बिना संपत्ति के मालिक होने की अनुमति देकर अपने जोखिम को सीमित कर देता है। चूंकि पेशेवर संपत्तियों का प्रबंधन करते हैं, इसलिए आप समय और पैसा दोनों बचा सकते हैं।

अन्य सार्वजनिक कंपनियों के विपरीत, आरईआईटी को शेयरधारकों को उनकी कर योग्य आय का कम से कम 90 प्रतिशत वितरित करना चाहिए। यह उन्हें व्यापार कर की लागत को बचाता है, जो शेयरधारक द्वारा कैपिटल गेन टैक्स दर पर भुगतान किया जाता है।

आरईआईटी वाणिज्यिक अचल संपत्ति बाजार में इक्विटी का 34 प्रतिशत खुद का है। यह स्वामित्व का दूसरा सबसे बड़ा स्रोत है सबसे बड़ी निजी इक्विटी है, जो 43. 7 प्रतिशत है। (स्रोत: "स्केलिंग न्यू हाइट्स," नेशनल एसोसिएशन ऑफ रेअटलर्स, 2015)।

आरईआईटी के पेशेवरों और विपक्ष

चूंकि वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मूल्य एक ठंडा संकेतक हैं, आरईआईटी की कीमतों में आम तौर पर स्टॉक नहीं बढ़ते और गिरते हैं बाजार। इससे उन्हें एक विविध पोर्टफोलियो में अच्छा जोड़ दिया जाता है। आरईआईटी बांड और लाभांश उत्पादन करने वाले शेयरों के साथ एक लाभ साझा करते हैं, जिसमें वे आय का एक सतत प्रवाह प्रदान करते हैं। सभी प्रतिभूतियों की तरह, वे विनियमित और खरीदने और बेचने में आसान हैं। (स्रोत: "आरईआईटी क्या है?" REIT। Com)

ध्यान रखें कि आपके आरईएटी का मूल्य केवल अंतर्निहित अचल संपत्ति से ज्यादा दर्शाता है। आरआईईआईटी की मांग से यह भी एक निवेश के रूप में प्रभावित है। वे निवेशकों के लिए स्टॉक और बांड के साथ प्रतिस्पर्धा करते हैं। अतः आरईआईटी के स्वामित्व वाले अचल संपत्ति का मूल्य बढ़ने पर भी, शेयर की कीमत शेयर बाजार दुर्घटना में गिर सकती है।

आरईआईटी को खरीदने और बेचने के लिए

आरईआईटी में निवेश करते समय, सुनिश्चित करें कि आप व्यापारिक चक्र और वाणिज्यिक अचल संपत्ति पर इसके असर के बारे में जानते हैं। उछाल के दौरान, आवासीय अचल संपत्ति में गिरावट शुरू होने के बाद वाणिज्यिक अचल संपत्ति में परिसंपत्ति बबल का अनुभव हो सकता है। एक मंदी के दौरान, वाणिज्यिक अचल संपत्ति आवासीय अचल संपत्ति के बाद इसकी कम हिट।

REITS बनाम रियल एस्टेट ईटीएफ

रियल एस्टेट एक्सचेंज ट्रेडेड फंड रीइटी के शेयरों की कीमतों को ट्रैक करते हैं।निवेशक ईटीएफ से आकर्षित होते हैं क्योंकि उनके पास बहुत कम शुल्क है। लेकिन जब से वे अंतर्निहित अचल संपत्ति के मूल्य से एक और कदम हटाते हैं, तो वे शेयर बाजार में तेजी और भालू बाजारों के लिए अधिक संदिग्ध होते हैं। (स्रोत: जोन क्लीवर, "रियल एस्टेट ईटीएफ में निवेश की संभावनाएं और विपक्षी," यूएस न्यूज़ एंड वर्ल्ड रिपोर्ट, 5 जून, 2014।)

वित्तीय संकट के दौरान वाणिज्यिक रियल एस्टेट

वाणिज्यिक अचल संपत्ति के ऋण में सुधार हुआ है 2008 के वित्तीय संकट से 30 जून, 2014 में, राष्ट्र के 6, 680 एफडीआईसी-बीमा बैंकों ने $ 1 का आयोजन किया। वाणिज्यिक ऋण में 63 ट्रिलियन यह $ 1 के शिखर से 2 प्रतिशत अधिक था मार्च 2007 में 6 ट्रिलियन।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति में गिरावट का पहला संकेत तीन साल बाद आवासीय अचल संपत्ति की कीमतों में गिरावट आई थी। दिसंबर 2008 तक, वाणिज्यिक डेवलपर्स के बीच $ 160 बिलियन और $ 400 बिलियन ऋण चूक के बीच सामना होगा यदि वे बैंकों को उन्हें पुनर्वित्त करने में सक्षम नहीं थे। इनमें से अधिकांश ऋण में केवल 20-30 प्रतिशत इक्विटी थी बैंकों को अब 40-50 प्रतिशत इक्विटी की आवश्यकता है

घर बंधक के विपरीत, शॉपिंग सेंटरों और कार्यालय भवनों के लिए ऋण अवधि के अंत में बड़ा भुगतान होता है। ऋण का भुगतान करने के बजाय, डेवलपर्स आमतौर पर पुनर्वित्त करते हैं यदि धन उपलब्ध नहीं है, बैंकों को रोकना होगा

ऋण हानियों से 30 अरब डॉलर तक पहुंचने की उम्मीद थी और छोटे समुदाय बैंकों को कम करना वे बड़े बैंकों के रूप में सब्प्रिम बंधक मेहनत के रूप में मुश्किल हिट नहीं थे, लेकिन स्थानीय शॉपिंग सेंटर, अपार्टमेंट परिसरों और होटल में अधिक निवेश किया था। कई लोगों को डर था कि छोटे बैंकों में मंदी की वजह से बचत और ऋण संकट 20 साल पहले खराब हो सकता था।

डेवलपर्स के लिए वाशिंगटन ट्रेड एसोसिएशन, रीयल एस्टेट गोलमेज सम्मेलन का अनुमान है कि 2008 में लगभग 300 अरब डॉलर की अल्पकालिक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण परिपक्व हो गए थे। यदि इन्हें पुनर्वित्त नहीं किया गया तो बहुत सारे ऋण खराब हो सकते।

अक्तूबर 200 9 तक, फेडरल रिजर्व ने बताया कि बैंकों ने केवल $ को अलग रखा है नुकसान के हर डॉलर के लिए 38, जो $ 3 के 45 प्रतिशत तक पहुंच सकता है। 4 ट्रिलियन बकाया कर्ज उच्च रिक्तियों के कारण खरीदारी केंद्र, कार्यालय भवन और होटल दिवालिया हो रहे थे। यहां तक ​​कि राष्ट्रपति ओबामा को उनकी आर्थिक टीम द्वारा संभावित संकट के बारे में बताया गया था।

वाणिज्यिक अचल संपत्ति का मूल्य 2008 से 200 9 के बीच 40-50 प्रतिशत गिर गया। वाणिज्यिक संपत्ति के मालिकों ने भुगतान करने के लिए नकद प्राप्त करने के लिए तहलका किया, क्योंकि कई किरायेदारों या तो व्यापार से बाहर निकल गए थे या कम भुगतान की पुन: बातचीत कर रहे थे मालिकों ने नए शेयरों के शेयरों को बेचकर नकदी जुटाने की कोशिश की। चूंकि वे मौजूदा संपत्तियों पर भुगतान का समर्थन करने के लिए धन का उपयोग करते थे, इसलिए वे शेयरधारकों के मूल्य में वृद्धि नहीं कर सके। उन्होंने मौजूदा और नए शेयरधारकों दोनों के लिए मूल्य पतला। नए स्टॉकहोल्डर्स की संभावना "खराब के बाद अच्छे पैसे फेंकने" की थी। (स्रोत: टीएआरपी कैपिटल के जॉन कोना के साथ साक्षात्कार।)

जून 2010 तक, वाणिज्यिक अचल संपत्ति के लिए बंधक अपराध दर खराब हो रही थी। रियल कैपिटल एनालिटिक्स के अनुसार, 42010 की पहली तिमाही में 17 प्रतिशत ऋण चूक गए। यह 45 डॉलर है। बैंक द्वारा आयोजित ऋण में 5 अरब। यह 200 9 की चौथी तिमाही में 83% और 2% से 25% की तुलना में अधिक है। एक साल पहले 2. 25% की दर। यह 2006 की पहली छमाही में 0. 58 प्रतिशत डिफ़ॉल्ट दर से बहुत खराब है, लेकिन 1992 के रूप में 4. के रूप में खराब नहीं है। 55 प्रतिशत की दर 1992 में।

अक्टूबर 2010 तक, यह वाणिज्यिक अचल संपत्ति के किराए के स्थिर दिखने लगे । तीन महीनों के लिए, कार्यालय अंतरिक्ष के 4 अरब वर्ग फुट के किराए केवल औसतन एक पैसा से गिर गए। रीयल एस्टेट रिसर्च फर्म आरईआईएस, इंक। के मुताबिक, 1 99 9 के 1992 के रिकार्ड के मुकाबले राष्ट्रीय कार्यालय की रिक्ति दर 17.5 प्रतिशत पर स्थिर थी। क्यूं कर? एक कारण यह है कि संकट के दौरान खरीदे गए प्रॉपर्टीज प्रॉपर्टी आरईआईटी को देखना मुश्किल था। एक दूसरा यह है कि वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक अपने बंधक में ऊपर से नीचे थे। 2008 के बाद से उनके व्यावसायिक संपत्ति मूल्यों में 40-50 फीसदी की गिरावट आई, जो कि आरईआईटी के मूल्य में कमी आई है। (स्रोत: मार्क हेस्मेयर, "क्रे लैंडिंग बैंक ऑफ प्री-रेसेसन लेवल," कोस्टार न्यूज, 3 सितंबर, 2014)

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण लगभग एक दूसरी मंदी का कारण बना। 2013 में, बैंकों ने $ 991 का आयोजन किया वाणिज्यिक ऋण में 2 अरब, 2012 में 3. 3 प्रतिशत की वृद्धि हुई। अधिकांश अपार्टमेंट इमारतों के लिए थे एक तिहाई के बारे में 2015 और 2017 के बीच आया था। सबसे 2005-07 में लिखा गया था जब संपत्ति मूल्यों उच्च थे इन ऋणों को चूकना पड़ सकता है यदि अपार्टमेंट की कीमतें कम हो गईं। इसके बजाय, जो लोग अपने घर खो चुके थे, वे किरायेदारों बन गए, ऋण को चूकने से बचाने के लिए और एक अन्य मंदी से अर्थव्यवस्था।